Inkomstbeskattning av medel som ett bostadsaktiebolag har fonderat

Med fondering avses att medel samlas till bostadsaktiebolag som kapitalplaceringar. Bostadsaktiebolag använder fondering när de samlar in medel av aktieägarna till exempel för ombyggnadsprojekt eller till betalningen av lån som anknyter till dessa.

Ett bostadsaktiebolag kan endast fondera vederlag som aktieägarna betalat samt betalningar av låne- och projektandelar. Fonderade betalningar utgör inte skattepliktig inkomst i bostadsaktiebolagets inkomstbeskattning om vissa villkor uppfylls och ett beslut om fondering har fattats på tillbörligt sätt. Då betraktas inbetalningarna som skattefria kapitalplaceringar i bostadsaktiebolaget.

I stället för fondering kan bostadsaktiebolaget intäktsföra inbetalningarna, det vill säga bokföra dem som intäkter i bolagets resultaträkning. Då utgör inbetalningarna skattepliktig inkomst för bostadsaktiebolaget.

Beträffande aktieägarnas beskattning är det avgörande hur fonderade medel behandlas i bolagets bokföring. Därmed påverkas aktieägarnas beskattning inte genom enbart ett fonderingsbeslut som bolaget fattat eller åtgärder som vidtas i bolagets beskattning.

Fondinbetalning – skattefri kapitalplacering i bostadsaktiebolaget eller skattepliktig inkomst för bostadsaktiebolaget?

Fonderingen ska basera sig på en bestämmelse i bolagsordningen eller ett beslut av bolagsstämman. Därtill ska bolagsstämman besluta om användningsändamålet för de fonderade medlen senast i samband med fonderingsbeslutet och innan medlen börjar samlas in av aktieägarna. En fondinbetalning under räkenskapsperioden är enligt rätts- och beskattningspraxis skattefri endast om fonderingsbeslutet fattats under räkenskapsperioden. Om beslutet fattas först efter utgången av räkenskapsperioden, till exempel i samband med att bokslutet fastställs, är det belopp som överförts till fonden skattepliktig inkomst för bostadsaktiebolaget.

Fondering i samband med totalrenoveringsprojekt

Enligt rätts- och beskattningspraxis är fonderade inbetalningar skattefria för bostadsaktiebolaget endast om bolaget använder de fonderade medlen för att täcka anskaffningar av anläggningstillgångar som aktiveras, andra utgifter som aktiveras eller för att amortera på lån till något av dessa. Med utgifter som aktiveras avses sådana utgifter som avdras som avskrivningar i beskattningen. Medel debiterade som penningprestationer till fonder utgör således inte skattepliktig inkomst för bolaget om medlen används till en ombyggnad eller större renovering, för vilken kostnaderna aktiveras, för att förvärva tomt eller amortera på ett lån till något av dessa.

Om fonderade medel används till bolagets årskostnader, såsom till att täcka årliga kostnader för underhåll och reparation av byggnader eller bolagets kostnader för skötsel, utgör medlen skattepliktig inkomst för bostadsaktiebolaget.

Fondering av låneamorteringar

Bostadsaktiebolaget kan endast fondera amorteringar på lån som tagits under byggnadstiden eller lån med vilka det finansierats anskaffningar av anläggningstillgångar som aktiveras eller andra utgifter som aktiveras. Om fonderade medel används till att betala kortfristiga skulder eller sådana skulder som hänför sig till kostnader för skötsel eller årskostnader, utgör det belopp som överförts till fonden skattepliktig inkomst för bostadsaktiebolaget.

Kapitalvederlag som samlats in för att amortera räntan på ett bolagslån kan inte fonderas (utlåtande 2002/1680 av Bokföringsnämnden), och därmed utgör de vederlag som samlas in för att täcka ränteutgifter samt de ränteandelar som ingår i aktieägarnas låneandelsbetalningar skattepliktig inkomst för bostadsaktiebolaget.

Om betalningar som tagits ut av aktieägarna överförs till en låneamorteringsfond ska bolaget amortera på lånen under räkenskapsperioden minst i samma mån som inbetalningar har överförts till fonden.

En aktieägare som är hyresvärd kan inte dra av vederlag som fonderats i bostadsaktiebolagets bokföring

En aktieägare som hyr ut sin bostad kan i sin beskattning från hyresinkomsterna dra av de kostnader som uthyrningen orsakat. Om bolagsvederlag har fonderats i bostadsaktiebolagets bokföring kan aktieägaren som hyr ut sin bostad inte dra av den fonderade delen av vederlaget från sina hyresinkomster. Den fonderade delen räknas in i anskaffningsutgiften för aktien som en kapitalplacering och beaktas i överlåtelsevinsten eller -förlusten av aktielägenheten när bostaden säljs.

Aktieägare ska behandlas jämlikt

Alla aktieägare i ett bostadsaktiebolag ska behandlas jämlikt. Det innebär bland annat att inbetalningar av sådana aktieägare som hyr ut sin bostad ska behandlas på samma sätt som inbetalningar av andra aktieägare. Därför kan ett bostadsaktiebolag inte intäktsföra enbart inbetalningar av aktieägare som är hyresvärdar om bolaget fonderar motsvarande inbetalningar av andra aktieägare.

Olika slag av inbetalningar kan emellertid behandlas på olika sätt. Bostadsaktiebolaget kan till exempel intäktsföra projektandelar och fondera finansieringsvederlag. Det är också tillåtet att till exempel intäktsföra 60 procent och fondera 40 procent av projektandelarna så länge som projektandelarna fördelas på samma sätt för alla betalare.