Inkomstbeskattning av fonderade medel i ett bostadsaktiebolag

Ett bostadsaktiebolag kan fondera vederlag som debiteras av aktieägarna samt betalningar av låneandelar och projektandelar. Fonderade prestationer är inte skattepliktig inkomst i bostadsaktiebolagets inkomstbeskattning om vissa villkor uppfylls och beslut om fondering har fattats på tillbörligt sätt. Då betraktas prestationerna som skattefria kapitalplaceringar.

I stället för fondering kan bostadsaktiebolaget intäktsföra prestationerna, dvs. bokföra dem som intäkter i bolagets resultaträkning. Då är prestationerna skattepliktig inkomst för bostadsaktiebolaget.

Beträffande beskattningen av aktieägarna är det avgörande hur de medel som fonderas behandlas i bolagets bokföring. Enbart ett beslut om fondering som fattats av bolaget eller de avgöranden som tas i beskattningen av bolaget inverkar inte på beskattningen av aktieägarna.

Fondering förutsätter alltid beslut

Fonderingen ska basera sig på en bestämmelse i bolagsordningen eller ett beslut av bolagsstämman. I allmänhet innehåller bolagsordningar emellertid inga bestämmelser om den bokföringsmässiga behandlingen av prestationerna. Beskattningspraxisen förutsätter att beslutet om fondering fattas under räkenskapsperioden. Om beslutet fattas först efter räkenskapsperiodens utgång, till exempel när bokslutet fastställs, är det belopp som överförts till fonden skattepliktig inkomst för bostadsaktiebolaget.

Disponering av fonderade medel

Fonderade prestationer är skattefria för bostadsaktiebolaget bara om bolaget använder de fonderade medlen för att täcka aktiverade utgifter eller för att amortera på skulder som orsakats av aktiverade utgifter. Aktiverade utgifter dras av i beskattningen som avskrivningar, inte som årliga utgifter. Medel som debiterats som prestationer till en fond är således inte skattepliktig inkomst för bolaget om medlen används för ombyggnad eller en större renovering för vilken kostnaderna aktiveras, för förvärv av tomten eller för amortering på lån i anslutning till dessa. Om fonderade medel används till exempel för årliga reparationer på en byggnad eller för att täcka bolagets skötselkostnader, är medlen skattepliktig inkomst för bostadsaktiebolaget.

Om prestationer som tagits ut av aktieägarna överförs till en låneamorteringsfond ska bolaget amortera på lånen under räkenskapsperioden åtminstone i samma mån som prestationer har överförts till fonden. Med fonderade medel får bolaget inte betala kortfristiga skulder eller sådana skulder som hänför sig till bostadsaktiebolagets skötselkostnader. Om bolaget handlar så är det belopp som överförts till fonden skattepliktig inkomst för bolaget. Kapitalvederlag som samlats in för betalning av räntor på lån är också skattepliktig inkomst för bolaget.

Tidsgränser för disponeringen av medlen

Skattebefrielsen för fonderade medel är förenade med en tidsgräns inom vilken de medel som samlats till en reparationsfond eller liknande fond ska användas. En ombyggnad eller ett reparationsprojekt ska genomföras senast inom fem år från att fonderingen inleddes. Om bolaget inte gör det, anses de fonderade medlen enligt beskattningspraxisen det femte året som skattepliktig inkomst för bostadsaktiebolaget.

En aktieägare som är hyresvärd kan inte dra av vederlag som fonderats i bostadsaktiebolagets bokföring

En aktieägare som hyr ut sin bostad kan i sin egen beskattning från hyresinkomsterna dra av de kostnader som orsakats av uthyrningen. Om bolagsvederlag har fonderats i bostadsaktiebolagets bokföring kan aktieägaren dock inte dra av den fonderade delen av vederlaget från sina hyresinkomster. Den fonderade delen räknas in i aktiens anskaffningsutgift och tas i beaktande i överlåtelsevinsten eller -förlusten av aktielägenheten i det skede när bostaden säljs.

Aktieägare ska bemötas jämlikt

Alla aktieägare i ett bostadsaktiebolag ska bemötas jämlikt. Det innebär bland annat att prestationer som betalas av sådana aktieägare som hyr ut sin bostad ska behandlas på samma sätt som andra aktieägares prestationer. Därför kan ett bostadsaktiebolag inte intäktsföra enbart prestationer från aktieägare som är hyresvärdar om bolaget fonderar motsvarande prestationer från andra aktieägare.

Olika slags prestationer kan emellertid behandlas på olika sätt. Bostadsaktiebolaget kan till exempel intäktsföra projektandelar och fondera finansieringsvederlag. Det är också tillåtet att till exempel intäktsföra 60 procent och fondera 40 procent av projektandelarna så länge som alla betalares projektandelar fördelas på samma sätt.