Asunto-osakeyhtiön rahastoimien varojen tuloverotus

Rahastointimenettelyllä tarkoitetaan varojen keräämistä pääomansijoituksina asunto-osakeyhtiölle. Asunto-osakeyhtiöt käyttävät rahastointimenettelyä, kun ne keräävät osakkailta varoja esimerkiksi perusparannushankkeisiin tai niihin liittyvien lainojen maksuun.

Asunto-osakeyhtiö voi rahastoida vain osakkaiden maksamia vastikkeita sekä lainaosuuksien ja hankeosuuksien suorituksia. Rahastoidut suoritukset eivät ole asunto-osakeyhtiön tuloverotuksessa veronalaista tuloa, jos tietyt edellytykset täyttyvät ja rahastoinnista on päätetty asianmukaisesti. Suorituksia pidetään silloin verovapaina pääomansijoituksina asunto-osakeyhtiöön.

Rahastoinnin sijaan asunto-osakeyhtiö voi tulouttaa suoritukset eli merkitä ne tuotoiksi yhtiön tuloslaskelmaan. Silloin suoritukset ovat asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa.

Osakkeenomistajan verotuksen kannalta ratkaisevaa on se, miten rahastoitavia varoja käsitellään yhtiön kirjanpidossa. Siten pelkkä yhtiön tekemä rahastointipäätös tai yhtiön verotuksessa tehtävät ratkaisut eivät vaikuta osakkeenomistajan verotukseen.

Rahastosuoritus – verovapaa pääomansijoitus asunto-osakeyhtiöön vai asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa?

Rahastoinnin pitää perustua yhtiöjärjestyksen määräykseen tai yhtiökokouksen tekemään päätökseen. Lisäksi rahastoitavien varojen käyttötarkoitus tulee päättää yhtiökokouksessa viimeistään silloin, kun rahastointipäätös tehdään, ja ennen kuin varoja aletaan kerätä osakkailta.  Tilikauden aikana tehty rahastosuoritus on oikeus- ja verotuskäytännön mukaan verovapaa vain, jos rahastointipäätös on tehty tilikauden aikana. Jos päätös tehdään vasta tilikauden päätyttyä, esimerkiksi tilinpäätöksen vahvistamisen yhteydessä, rahastoon siirretty määrä on asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa.

Rahastointi peruskorjaushankkeiden yhteydessä

Oikeus- ja verotuskäytännön mukaan rahastoidut suoritukset ovat asunto-osakeyhtiölle verovapaita vain, jos se käyttää rahastoidut varat aktivoitaviin käyttöomaisuushankintoihin, muiden aktivoitavien menojen kattamiseen sekä tällaisista aiheutuneiden velkojen lyhentämiseen.  Aktivoitavilla menoilla tarkoitetaan sellaisia menoja, jotka vähennetään verotuksessa poistoina. Rahastosuorituksina perityt varat eivät siten ole yhtiön veronalaista tuloa silloin, kun varat käytetään rakennuksen perusparantamiseen tai suurehkoon korjaukseen, johon kohdistuvat kulut aktivoidaan, tontin ostoon tai näistä aiheutuneiden velkojen lyhentämiseen.

Jos rahastoituja varoja käytetään yhtiön vuosikuluihin, kuten rakennuksen vuosittaisiin kunnossapito- ja korjauskuluihin tai yhtiön hoitokulujen kattamiseen, varat ovat asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa.

Lainanlyhennysten rahastointi

Asunto-osakeyhtiö voi rahastoida vain yhtiön rakennusaikaisten lainojen lyhennyksiä tai sellaisten lainojen lyhennyksiä, joilla on rahoitettu aktivoitavia käyttöomaisuushankintoja tai muita aktivoitavia menoja. Jos rahastoiduilla varoilla maksetaan lyhytaikaisia velkoja tai sellaisia velkoja, jotka kohdistuvat asunto-osakeyhtiön hoito- tai vuosikuluihin, rahastoon siirretty määrä on asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa. 

Yhtiön lainojen korkojen maksamista varten kerättyjä pääomavastikkeita ei voi rahastoida (KILA:n lausunto 2002/1680), joten korkomenojen kattamiseksi kerättävät vastikkeet sekä osakkaiden lainaosuussuorituksiin sisältyvät korko-osuudet ovat asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa.

Jos osakkailta perittyjä suorituksia siirretään lainanlyhennysrahastoon, yhtiön lainoja on lyhennettävä tilikauden aikana vähintään saman verran kuin suorituksia on siirretty rahastoon. 

Vuokranantajaosakas ei voi vähentää asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa rahastoitua vastiketta

Vuokranantajaosakas voi verotuksessaan vähentää asunnon vuokratuloista ne kulut, joita vuokraamisesta on aiheutunut. Jos yhtiövastiketta on asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa rahastoitu, vuokranantajaosakas ei voi vähentää vuokratuloistaan vastikkeen rahastoitua osaa. Rahastoitu osa lasketaan pääomansijoituksena mukaan osakkeen hankintamenoon ja otetaan huomioon osakehuoneiston luovutusvoitossa tai -tappiossa siinä vaiheessa, kun asunto myydään.

Osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti

Kaikkia asunto-osakeyhtiön osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että vuokranantajaosakkaiden suoritukset on käsiteltävä samalla tavoin kuin muiden osakkaiden suoritukset. Tämän takia asunto-osakeyhtiö ei voi tulouttaa pelkästään vuokranantajaosakkaiden maksusuorituksia, jos se rahastoi muiden osakkaiden vastaavia suorituksia.

Erityyppisiä suorituksia voidaan kuitenkin käsitellä eri tavalla. Asunto-osakeyhtiö voi esimerkiksi tulouttaa hankeosuudet ja rahastoida rahoitusvastikkeet. Sallittua on myös se, että esimerkiksi 60 % hankeosuuksista tuloutetaan ja 40 % rahastoidaan, kunhan kaikkien maksajien hankeosuudet jaetaan samalla tavalla.