Bostadsaktiebolaget upplöses – så här påverkar den inkomstbeskattningen

Upplösningen av ett bostadsaktiebolag kan medföra att både det bostadsaktiebolag som upplöses och delägarna i det måste betala skatt på överlåtelsevinsten. Upplösningen påverkar också beskattningen på annat sätt.

När ett bolag upplöses överförs nettoförmögenheten i den, det vill säga skillnaden mellan tillgångar och skulder, till delägarna som så kallad utdelning. Samtidigt realiseras ändringarna i tillgångarnas värde i beskattningen av både bostadsaktiebolaget och dess delägare.

Bostadsaktiebolaget kan få överlåtelsevinst

När bostadsaktiebolaget upplöses, överlåter den sin egendom till delägarna. I beskattningen av det bostadsaktiebolag som upplöses anses som överlåtelsepris på respektive egendomspost det gängse värdet, det vill säga det sannolika försäljningspriset med vilket egendomen sannolikt hade sålts till en utomstående köpare.

Om det gängse värdet på någon egendom är större än den i beskattningen oavskrivna anskaffningsutgiften medför överlåtelsen av egendomen skattepliktig överlåtelsevinst för bostadsaktiebolaget.

I vissa fall äger bostadsaktiebolaget endast ett egnahemshus där bolagets delägare bor. Även i detta fall kan bostadsaktiebolaget få skattepliktig överlåtelsevinst i samband med upplösningen. Även om överlåtelsevinsten av en egen bostad är skattefri för en privatperson efter att hen bott i bostaden i två år utan avbrott gäller skattefriheten inte den vinst som bolaget fått.

Fastighetens värde är dess sannolika försäljningspris

När ett bostadsaktiebolag upplöses värderas bolagets hela egendom, det vill säga egendomens värde fastställs för beskattningen. Egendomens värde är dess gängse värde på bolagets upplösningsdatum. I praktiken ska man i bostadsaktiebolagets beskattning i regel värdera det gängse värdet på fastigheten, det vill säga på de byggnader och tomten som bolaget äger.

Fastighetens gängse värde är det sannolika försäljningspriset på fastigheten. När du fastställer det gängse värdet kan du ta hjälp av exempelvis Skatteförvaltningens anvisning Värdering av tillgångar i arvs- och gåvobeskattningen. Även en fastighetsmäklares värdering kan användas.

Så här beräknar du bostadsaktiebolagets överlåtelsevinst

När du beräknar överlåtelsevinsten ska du från det gängse värdet dra ifrån den i beskattningen oavskrivna anskaffningsutgiften, det vill säga den andel av fastighetens anskaffningsutgift som ännu är oavskriven i bostadsaktiebolagets beskattning. Detta är oftast detsamma som egendomens bokföringsvärde, det vill säga balansvärde. Även utgifter för förvärvande av vinst får dras ifrån.

Eftersom bolaget och delägaren är separata skattskyldiga, påverkar inte det pris som delägaren en gång i tiden har betalat för aktierna den överlåtelsevinst som bostadsaktiebolaget får.

Exempel: Bostadsaktiebolaget Annegatan äger en fastighet. Bolagets delägare, Anna och Anders, har använt egnahemshuset på fastigheten som sin stadigvarande bostad oavbrutet i över två års tid. Anna och Anders betalade en gång i tiden 250 000 euro för bolagets aktier.

Anna och Anders beslutar att upplösa bostadsaktiebolaget och överföra fastigheten direkt i sitt eget ägo. Den i beskattningen oavskrivna anskaffningsutgiften för tomten är 20 000 euro. Den i beskattningen oavskrivna anskaffningsutgiften för byggnaden är 60 000 euro. Fastighetens gängse värde är 280 000 euro. Bostadsaktiebolaget får vid upplösningen 200 000 euro (280 000 euro – 80 000 euro) skattepliktig överlåtelsevinst.

Privatpersoner kan som anskaffningsutgift också använda den så kallade presumtiva anskaffningsutgiften i stället för det faktiska inköpspriset. Bostadsaktiebolag kan inte använda den presumtiva anskaffningsutgiften, eftersom samma bestämmelser inte gäller samfundens beskattning.

Bostadsaktiebolaget betalar 20 % i inkomstskatt på överlåtelsevinsten

Skatt betalas inte separat på överlåtelsevinsten, utan den inräknas i de övriga skattepliktiga inkomster som bostadsaktiebolaget fått under samma skatteår. Inkomstskatten beräknas på bolagets vinst, det vill säga på det belopp som fås när man från de skattepliktiga inkomsterna drar av de i beskattningen avdragbara utgifterna. Innan skatten beräknas avdras också de fastställda förlusterna från tidigare skatteår. Inkomstskattesatsen för bostadsaktiebolag och andra samfund är 20 %.

Exempel: Upplösningsårets beskattningsbara inkomst för bostadsaktiebolaget Annegatan är 200 000 euro före avdrag av förluster. Bolaget har sammanlagt 5 000 euro i sådana fastställda förluster för tidigare skatteår som inte dragits av. Den beskattningsbara inkomsten efter att förlusterna dragits av är 195 000 euro. Bolaget ska betala samfundsskatt 20 % x 195 000 euro, det vill säga 39 000 euro.

Kom ihåg att lämna bostadsaktiebolagets skattedeklarationen för upplösningsåret

Bostadsaktiebolagets verksamhet beskattas sista gången för det skatteår som avslutas på upplösningsdagen. Bostadsaktiebolaget ska lämna en skattedeklaration för upplösningsåret om bolaget får över 30 euro beskattningsbar inkomst exempelvis på grund av en överlåtelsevinst i samband med upplösningen.

Om bolaget har en oanvänd bostadshusreservering är även den skattepliktig inkomst i beskattningen för upplösningsåret.

Också delägaren kan vara tvungen att betala skatt på överlåtelsevinsten

När ett bostadsaktiebolag upplöses får delägaren i regel fastigheten eller en del av den som utdelning av bolaget. Det är delägarens andel av bostadsaktiebolagets nettoförmögenhet. I beskattningen är detta en överlåtelse som jämställs med byte av egendom: Delägaren byter aktierna i det bolag som upplöses till den utdelning som hen får av bolaget. Delägaren ska deklarera överlåtelsen av aktierna i sin skattedeklaration. Det är lättast att lämna deklarationen i MinSkatt.

Det gängse värdet på den utdelning som delägaren fått jämförs med anskaffningsutgiften för aktierna, det vill säga med det pris som delägaren en gång i tiden betalat för aktierna. Om utdelningens gängse värde på bolagets upplösningsdag är större än anskaffningsutgiften för delägarens aktier, utgör skillnaden överlåtelsevinst för delägaren. Överlåtelsevinsten utgör kapitalinkomst för en privatperson och skatten på den är 30 %. Om en privatperson får kapitalinkomster för över 30 000 euro under skatteåret, är skattesatsen på den överstigande delen dock 34 procent.

Allmän information om beskattningen av privatpersoners överlåtelsevinster får du i Skatteförvaltningens anvisning Överlåtelsevinster och -förluster på egendom i en fysisk persons inkomstbeskattning.

Exempel: Anna och Anders har en gång i tiden betalat 250 000 euro för aktierna i Bostadsaktiebolaget Annegatan. Värdet på fastigheten är 280 000 euro på bostadsaktiebolagets upplösningsdag, det vill säga den dag då utdelningen tagits emot. Vinstens andel är 30 000 euro. I beskattningen av Anna och Anders är överlåtelsen dock skattefri, eftersom de har bott stadigvarande i sin bostad i över två år utan avbrott.

Delägaren kan sälja skattefritt en fastighet som hen fått som utdelning först efter att ha bott i den stadigvarande och utan avbrott i minst två år efter utdelningen. Ibland kan utdelningen bestå av endast en tomt. Bara tomten kan inte säljas skattefritt senare även om man bott i bostadsaktiebolaget.

Delägare: Kom också ihåg att deklarera och betala överlåtelseskatt

Du ska också betala överlåtelseskatt på en fastighetsöverlåtelse. Delägaren ska lämna en överlåtelseskattedeklaration och betala skatt på den fastighet som hen fått som utdelning. Överlåtelseskatten är 4 procent av det gängse värdet på den fastighet som fåtts som utdelning. Det är lättast att göra överlåtelseskattedeklarationen i MinSkatt där man också kan betala överlåtelseskatten. Tidsfristen för att deklarera och betala skatten är 6 månader från att överlåtelsehandlingen undertecknats, det vill säga från den dag då utredningsmannen undertecknade bostadsaktiebolagets skifteshandling. Inom samma tidsfrist ska man också ansöka om inskrivning av äganderätten till fastigheten hos Lantmäteriverket.

Anvisningar till deklarering och betalning av överlåtelseskatt.

Exempel: Både Anna och Anders lämnar en deklaration av överlåtelseskatten i MinSkatt. De betalar båda 5 600 euro i överlåtelseskatt, alltså sammanlagt 11 200 euro (2 x 4 % x 140 000 euro).