Ändringar under uthyrningen

Om bostaden står tom en del av året ska du deklarera hyresbeloppet och avdragen endast för den tid då objektet är uthyrt.

Om bostaden dock hela tiden är i hyresanvändning får du dra av kostnaderna också för den tid då bostaden står tom, till exempel då hyresgästen byts eller bostaden renoveras. Du måste på begäran påvisa att bostaden varit i hyresanvändning, till exempel genom att visa uthyrningsannonsen eller förmedlingsavtalet.

Om du flyttar in själv i bostaden som har varit i hyresanvändning får du dra av kostnaderna för hyresbostaden, såsom bolagsvederlag, endast för den tid då bostaden har varit uthyrd. Också av räntorna på lånet får du dra av endast den andel som riktar sig till hyrestiden. Det går inte att dra av räntor på skuld för köp av egen bostad.

Hyresinkomsterna deklareras alltid i beskattningen för det år då du har fått betalningen. Om hyresgästen betalar hyran för exempelvis november–december för sent först i januari ska du deklarera de försenade hyrorna som inkomst för januari.

Om hyran måste indrivas får du från hyresinkomsterna dra av de kostnader för advokat och rättegång som hänför sig till exempelvis indrivningen av hyran, uppsägningen av hyresavtalet eller vräkningen av hyresgästen.

Om hyresgästen har skadat bostaden eller lösöret i den medan hen bott i bostaden eller då hen flyttat ut, får du dra av utgifterna för årliga reparationer av bostaden från hyresinkomsterna. Du kan inte dra av kostnaderna om hyresgästen har ersatt dem. Läs mer om att dra av renoveringskostnader.

Den hyresinkomst som du får är i regel sådan personlig kapitalinkomst som du anger i den förhandsifyllda skattedeklarationen. När du hyr ut lägenheter eller fastigheter med långvariga hyreskontrakt är hyresinkomsten personlig inkomst även om du har många hyresobjekt. Också inkomster av kortfristiga hyreskontrakt beskattas i princip som personlig kapitalinkomst.

När är det fråga om företagsverksamhet?

Om verksamheten utvidgas kan kännetecknen på näringsverksamhet uppfyllas. Till exempel följande är kännetecken på näringsverksamhet:

• strävan efter vinst
• självständighet
• planmässighet
• affärsrisk
• kontinuitet
• inriktning av verksamheten på en obegränsad eller åtminstone omfattande grupp.

Om du hyr ut ett enskilt objekt med kortfristiga hyreskontrakt uppfyller det i regel inte kännetecknen på näringsverksamhet. Näringsverksamhet är inte heller uthyrning av en sådan bostad, del av en bostad eller exempelvis en husbil som är i ditt eget bruk.

Kännetecknen på näringsverksamhet kan däremot uppfyllas exempelvis i följande situationer:

• uthyrning av typen kontorshotell där du hyr ut möblerade lokaler och också på annat sätt skräddarsydda lokaler för hyresgästernas behov, eventuellt med bitjänster
• du hyr ut flera objekt, till exempel möblerade rum, lägenheter eller fastigheter, för personer som behöver tillfällig inkvartering om verksamheten omfattar även annat än uthyrning av utrymmen (exempelvis städning, linne) och verksamheten i övrigt uppfyller kännetecknen på näringsverksamhet.

Läs mer om att grunda ett företag

När du hyr ut bostäder eller annan egendom som privatperson, och inte agerar som företagare, behöver du inte betala moms för hyresinkomsterna.

Om du agerar som företagare och din omsättning överstiger 20 000 euro per kalenderår ska du anmäla dig till registret över momsskyldiga.

Mer information om momsbeskattningen av små företag

Läs mer om att registrera sig som momsskyldig