Asuintalovaraus asunto-osakeyhtiön tuloverotuksessa

Asunto-osakeyhtiö voi varautua tulevien vuosien korjaushankkeisiin keräämällä osakkailtaan rahaa etukäteen. Jos tilikauden tuloksesta on tulossa ylijäämäinen, asunto-osakeyhtiö voi tietyin edellytyksin tehdä asuintalovarauksen ja vähentää sen verotuksessaan.

Asuintalovaraus on ennakkoon tehtävä kulukirjaus asuinrakennuksen tulevien, verotuksessa vähennyskelpoisten menojen kattamiseksi. Sen tekeminen on menettelynä helpompi kuin varojen rahastoiminen, joka edellyttää verovuonna tehtävää yhtiökokouksen päätöstä.

Asuintalovaraus on käyttökohteiltaan ja käyttöajaltaan joustava. Lisäksi sijoittajaosakkaiden maksamien vastikkeiden vähennyskelpoisuus vuokraustoiminnassa säilyy, kun taas varoja rahastoitaessa sijoittajaosakkaat menettävät oikeuden vähentää vastikkeet verotuksessa.

Asuintalovarauksen määrää on rajoitettu

Verovuonna tehtävän asuintalovarauksen enimmäismäärä on 68 euroa asuinrakennuksen pinta-alan neliömetriä kohden. Alle 3 500 euron suuruinen asuintalovaraus ei ole verotuksessa vähennyskelpoinen. Asuintalovarausta ei voi vähentää verotuksessa myöskään silloin, jos asuinrakennuksen pinta-ala on alle 200 m².

Asuinrakennuksella tarkoitetaan rakennusta, jonka huoneistojen pinta-alasta vähintään puolta käytetään vakituiseen asumistarkoitukseen verovuoden päättyessä. Jos rakennuksesta esimerkiksi 80 % on vakituisessa asumistarkoituksessa, rakennus katsotaan asuinrakennukseksi, ja asuintalovarauksen enimmäismäärä lasketaan silloin koko rakennuksen pinta-alasta. Laskennassa käytettävä pinta-alatieto löytyy esimerkiksi kiinteistöverotuspäätöksestä.

Asuintalovarauksen voi tehdä myös keskeneräisen asuinrakennuksen perusteella.

Miten asuintalovaraus tehdään ja miten se vähennetään verotuksessa?

Asuintalovaraus muodostetaan kirjanpidossa tavallisesti siinä vaiheessa, kun laaditaan tilinpäätöstä. Asuintalovarauksen tekeminen ilmoitetaan asunto-osakeyhtiön veroilmoituksen kohdassa Tilinpäätössiirtojen verotusperusteiset varaukset.

Jos asuintalovarausta ei ole kirjattu kirjanpitoon, asuintalovarauksen voi tehdä vielä asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen vahvistamisen yhteydessä. Tilinpäätös vahvistetaan yhtiökokouksessa, jossa yhtiökokous hyväksyy tilinpäätöksen. Varaus merkitään silloin asunto-osakeyhtiön veroilmoituksen kohtaan Muut vähennykset yhteensä.

Asuintalovarauksen tekeminen pienentää verotettavaa tuloa. Asuintalovarauksen voi vähentää sen vuoden tuloverotuksessa, jona varaus on muodostettu. Pääsäännön mukaan vähennys tehdään muusta tulosta kuin elinkeinotulosta tai maatalouden tulosta. Asuintalovarausta ei oteta vähennyksenä huomioon tappiota vahvistettaessa.

Asunto-osakeyhtiön ei tarvitse antaa veroilmoitusta pelkästään sen vuoksi, että se on tehnyt asuintalovarauksen tai käyttänyt asuintalovarausta.

Milloin asuintalovaraus on käytettävä ja mihin sitä voi käyttää?

Asuintalovaraus on käytettävä varauksen vähentämisvuotta seuraavan 10 verovuoden aikana. Eri verovuosina tehdyt asuintalovaraukset on käytettävä järjestyksessä vanhimmasta uusimpaan.

Vanhan asuintalovarauksen voi käyttää samana verovuonna kuin muodostetaan uusi varaus. Käyttämätön asuintalovaraus luetaan tuloksi viimeisen käyttövuoden verotuksessa.

Asuintalovarausta voi käyttää asuinrakennuksen rakentamisesta, perusparantamisesta tai vuosikorjauksista aiheutuvien verotuksessa vähennyskelpoisten menojen kattamiseen. Lisäksi asuintalovarausta voi käyttää asuinrakennuksen ja siihen liittyvän tontin, myös vuokratontin, hoitomenoihin. Varausta ei voi käyttää tontin hankintahinnan eikä korkomenojen kattamiseen.

Menot, joihin asuintalovarausta käytetään, eivät ole verotuksessa vähennyskelpoisia. Jos asuintalovarausta käytetään poistoina vähennettävän käyttöomaisuuden hankintamenon kattamiseen, poistojen tekemisen saa verotuksessa aloittaa omaisuuden hankintahinnan ja käytetyn asuintalovarauksen erotuksesta.

Esimerkiksi, jos parvekkeiden lasitus maksaa 20 000 euroa ja asuintalovarausta käytetään 5 000 euroa, poistoja saa alkaa tehdä verotuksessa 15 000 eurosta. Se määrä, josta poistoja saa alkaa tehdä, merkitään veroilmoituksella kyseisen omaisuuden poistoerittelyllä kohtaan Lisäykset.

Asuintalovarauksen purkautuminen

Jos asunto-osakeyhtiö puretaan tai se lakkaa omistamasta asuinrakennuksia, käyttämätön asuintalovaraus luetaan yhtiön tuloksi. Asuintalovaraus luetaan yhtiön tuloksi myös silloin, jos asuinrakennus tuhoutuu tai se myydään eikä yhtiö omista asuinrakennuksia verovuoden päättyessä. Asuinrakennuksen ei siten tarvitse olla sama asuinrakennus, jonka perusteella asuintalovaraus on aikanaan tehty.