Vakuutuskorvaukset ja vahingonkorvaukset asunto-osakeyhtiön tuloverotuksessa
Asunto-osakeyhtiön verotettava tulo lasketaan tuloverolain mukaan. Vahingonkorvaus ja esinevahingon tai muun siihen rinnastettavan vahingon johdosta saatu vakuutuskorvaus on asunto-osakeyhtiön tuloverotuksessa verovapaa, paitsi jos se korvaa veronalaista tuloa. Vakuutus- ja vahingonkorvaus lisätään kuitenkin tietyissä tilanteissa veronalaiseen luovutushintaan luovutusvoiton laskennassa. Veronalaisen tulon, kuten vuokratulon, sijaan saatu korvaus on puolestaan veronalaista tuloa.
Huomaa myös, että vahingonkorvaukselle maksettu korko on veronalaista tuloa, vaikka vahingonkorvaus olisi verovapaa.
Näin vakuutuskorvaus vaikuttaa poistojen vähentämiseen
Jos asunto-osakeyhtiön omistama rakennus tuhoutuu esimerkiksi tulipalossa, siitä saatu vakuutuskorvaus on verovapaata tuloa. Rakennuksen poistamaton hankintameno vähennetään verotuksessa. Vakuutuskorvauksen turvin tehdyn korjauksen kustannukset lisätään rakennuksen hankintamenoon ja vähennetään myöhemmin verotuksessa poistoina.
Esimerkki: Asunto-osakeyhtiö Rivitalon omistama rakennus tuhoutuu täysin tulipalossa vuonna 2024. Rakennuksen poistamaton hankintameno verovuoden 2024 alussa on 500 000 euroa. Asunto-osakeyhtiö saa vakuutuskorvausta 900 000 euroa. Korvaus käytetään rakennuksen kunnostamiseen entiseen kuntoonsa. Kunnostaminen maksaa 900 000 euroa.
Rakennuksen poistamattoman hankintamenon saa vähentää poistoina vuoden 2024 verotuksessa. Kun rakennuksen korjaus valmistuu, asunto-osakeyhtiö saa alkaa tehdä poistoja 900 000 eurosta.
Jos osittain vahingoittunut rakennus puretaan, asunto-osakeyhtiö saa vähentää rakennuksen purkukustannukset verotuksessa. Jos rakennus puretaan uuden rakennuksen tieltä, purkukustannukset lisätään uuden rakennuksen hankintamenoon. Kaikki purkukustannukset lisätään uuden rakennuksen hankintamenoon, vaikka niitä olisi katettu verovapaalla vakuutuskorvauksella.
Vakuutus- ja vahingonkorvaus voivat vaikuttaa luovutusvoiton laskentaan
Jos asunto-osakeyhtiö ei käytä saatua korvausta tuhoutuneen tai vahingoittuneen omaisuuden uudistamiseen ja omaisuus luovutetaan, korvausta pidetään luovutusvoiton laskennassa veronalaisena luovutushintana tietyin edellytyksin.
Asunto-osakeyhtiö voi esimerkiksi myydä kiinteistön, jolla sijainneesta tuhoutuneesta rakennuksesta se on saanut vakuutuskorvausta. Vahingosta saatu korvaus lisätään omaisuuden luovutushintaan luovutusvuodelta ja sitä edeltäneeltä viideltä vuodelta, jos yhtiö ei ole käyttänyt korvausta rakennuksen uudistamiseen.
Esimerkki: Asunto-osakeyhtiö Paritalon omalla tontilla sijaitseva rakennus tuhoutuu täysin tulipalossa vuonna 2024. Yhtiö saa samana vuonna vakuutuskorvausta 500 000 euroa. Rakennuksen poistamaton hankintameno verovuoden 2024 alussa on 300 000 euroa. Yhtiö päättää myydä tontin, jonka poistamaton hankintameno on 100 000 euroa. Tontin myyntihinta vuonna 2024 on 200 000 euroa. Omaisuuden luovutushinta luovutusvoiton verotuksessa on 700 000 euroa (200 000 euroa + 500 000 euroa) ja veronalainen luovutusvoitto on 300 000 euroa (700 000 euroa – 100 000 euroa – 300 000 euroa).
Jos Asunto-osakeyhtiö Paritalo myy tontin vasta vuonna 2030, vakuutuskorvausta ei lisätä omaisuuden luovutushintaan.
Myös asunto-osakeyhtiön yhtiömuodon purkaminen aiheuttaa luovutusvoiton verotuksen. Kun yhtiö puretaan, veronalaisen luovutushinnan muodostaa omaisuuden, esimerkiksi tontin, käypä arvo. Jos yhtiö puretaan viiden vuoden kuluessa eikä asunto-osakeyhtiön saamaa vakuutus- tai vahingonkorvausta ole käytetty rakennuksen uudistamiseen, saatu korvaus lisätään veronalaiseen luovutushintaan.