Omaisuuden luovutukset ja lisärakentaminen asunto-osakeyhtiön tuloverotuksessa

Asunto-osakeyhtiön veronalaisia tuloja ovat vastikkeet ja käyttökorvaukset sekä vuokratulot, jotka asunto-osakeyhtiö saa hallinnassaan olevista tiloista. Asunto-osakeyhtiö voi myös saada veronalaista luovutusvoittoa, kun se myy omaisuuttaan, esimerkiksi osan tontistaan. Sen sijaan pääomansijoituksena saadut varat eivät ole asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa.

Asunto-osakeyhtiön tuloveroprosentti on 20.

Milloin tulo on veronalaista?

Tontin osan ja siihen liittyvän käyttämättömän rakennusoikeuden myynti

Kun asunto-osakeyhtiö myy osan tontistaan ja siihen liittyvän rakennusoikeuden, asunto-osakeyhtiö voi saada myynnistä luovutusvoittoa. Luovutusvoitto on veronalaista tuloa, eikä sitä voi rahastoida. Luovutusvoitto on veronalaista tuloa myös silloin, kun tontti tai sen osa luovutetaan valtiolle tai kunnalle esimerkiksi maankäyttö- tai kehittämiskorvauksen maksuksi.

Miten luovutusvoitto lasketaan?

Kun lasket luovutusvoittoa, vähennä tontin osan myyntihinnasta vastaava suhteellinen osuus tontin poistamatta olevasta hankintamenosta. Esimerkiksi, jos tontista myydään neljäsosa, vähennä myyntihinnasta neljäsosa tontin poistamatta olevasta hankintamenosta. Luovutusvoittoa laskettaessa myyntihinnasta saa vähentää myös voiton hankkimisesta johtuneet menot.

Esimerkki: Asunto-osakeyhtiö omistaa 5 000 m²:n tontin. Tontin poistamaton hankintameno on 200 000 euroa. Yhtiö myy 2 000 m²:n suuruisen osan tontista 250 000 eurolla ja maksaa myynnistä välityspalkkiota 5 000 euroa. Asunto-osakeyhtiön veronalaiseksi luovutusvoitoksi muodostuu 165 000 euroa:   250 000 e – 80 000 e (2 000 m² / 5 000 m² x 200 000 e) – 5 000 e = 165 000 e

Tontin poistamatta oleva hankintameno on yleensä tontin tasearvo. Poistamatta oleva hankintameno muodostuu tontin hankintahinnasta, hankinnasta maksetusta varainsiirtoverosta ja niistä kuluista, jotka ovat välittömästi kohdistuneet tontin hankintaan. Kirjanpidossa tehtyä arvonkorotusta ei kuitenkaan lasketa hankintamenoon. Jos tontin tasearvoon on kirjanpidossa tehty arvonkorotus, verotuksessa poistamatta oleva hankintameno on tontin tasearvo ilman arvonkorotusta.

Maankäyttömaksu ja kehittämiskorvaus ovat osa tontin hankintamenoa. Ne kohdistetaan tontin eri lohkoille sen mukaan, mihin maksun katsotaan perustuvan. Maksut voidaan kohdistaa esimerkiksi siinä suhteessa kuin rakennusoikeus on kasvanut.  

Esimerkki: Asunto-osakeyhtiö omistaa tontin, jolla on rakennusoikeutta 2 000 m². Tontin poistamaton hankintameno on 50 000 euroa. Kaavamuutoksella tontille on saatu lisää rakennusoikeutta 2 000 m², joten rakennusoikeutta on nyt yhteensä 4 000 m². Asunto-osakeyhtiön on maksettava kunnalle maankäyttömaksua 100 000 euroa. Yhtiö myy osan tontistaan. Myytävään osaan sisältyy rakennusoikeutta 1 000 m². Tontin myydyn osan hankintameno on 1 000 m² / 4 000 m² x (50 000 e + 100 000 e) eli 37 500 euroa.

Luovutusvoitto on osa yhtiön veronalaisista tuloista

Luovutusvoitosta ei makseta veroa erikseen, vaan luovutusvoitto lasketaan mukaan asunto-osakeyhtiön muihin veronalaisiin tuloihin. Ennen veron määräämistä veronalaisten tulojen yhteismäärästä vähennetään vähennyskelpoiset menot ja aikaisempien vuosien tappiot.

Jos myyntitulon määrä riittää kattamaan asunto-osakeyhtiön kulut, yhtiökokous voi päättää, ettei osakkailta kerätä lainkaan vastikkeita luovutusvuoden aikana tai että jo kerättyjä vastikkeita palautetaan joko osittain tai kokonaan. Päätökset vastikkeiden palauttamisesta on tehtävä ennen kuin tilikausi päättyy.   Luovutusvoiton verovuosi määräytyy kaupantekohetken mukaan

Luovutusvoitto on sen verovuoden tuloa, jona kauppa on tehty. Kaupantekohetkenä pidetään sitä hetkeä, kun molempia osapuolia sitova luovutussopimus on tehty. Omaisuuden hallintaoikeuden tai omistusoikeuden siirtymisajalla ei yleensä ole vaikutusta siihen, minkä vuoden tuloksi luovutusvoitto katsotaan.

Miten asunto-osakeyhtiö voi ajoittaa vähennykset?

Asunto-osakeyhtiö voi ajoittaa vähennyskelpoisia korjaushankkeitaan samalle vuodelle, jonka aikana omaisuutta luovutetaan. Vuosikorjausten kulut voi vähentää verotuksessa kerralla, kun taas perusparannukset on vähennettävä vuosittaisina poistoina.

Korjaushankkeissa kulut jakautuvat usein osin vuosikorjauksen ja osin perusparannuksen kuluiksi.

Useammalle vuodelle ajoittuvan urakan, esimerkiksi putkikorjausurakan, kulut voi vähentää verotuksessa aikaisintaan sinä vuonna, kun asunto-osakeyhtiö on vastaanottotarkastuksessa ottanut urakan vastaan ja hyväksynyt sen. Jos urakka on jaettu osiin, osaurakan kulut voi vähentää jo ennen koko urakan valmistumista. Edellytyksenä on, että osaurakka on vastaanotettu ja hyväksytty.

Asunto-osakeyhtiö voi vaikuttaa verotettavaan tuloonsa lisäksi normaaleilla tuloksentasauskeinoilla kuten poistoilla ja asuintalovarauksella.

Tontista saatava vuokratulo on veronalaista

Tontin vuokrauksesta saatu vuokratulo on asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa, eikä sitä voi rahastoida.

Milloin on kyse verovapaasta pääomansijoituksesta?

Käyttämättömän rakennusoikeuden myynti (esimerkiksi ullakkorakentaminen)

Asunto-osakeyhtiöllä voi olla käyttämätöntä rakennusoikeutta, jonka se käyttää itse. Olemassa olevaan rakennukseen voidaan esimerkiksi rakentaa lisäkerroksia tai ullakko voidaan muuttaa asuinkäyttöön.  Tällöin asunto-osakeyhtiö voi myydä rakennusoikeutta osakeannilla, joka on suunnattu ulkopuoliselle toimijalle, esimerkiksi rakennusliikkeelle. Uusien osakkeiden merkintähintana saadut varat eivät ole asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa vaan verovapaata pääomansijoitusta.

Yhtiön hallinnassa olevien tilojen myynti (esimerkiksi talonmiehen asunto)

Asunto-osakeyhtiöllä voi olla tiloja, joita ei hallita yhtiön osakkeiden omistamisen perusteella vaan jotka ovat suoraan yhtiön hallinnassa. Tällainen tila voi olla esimerkiksi talonmiehen asunto.

Yhtiön hallinnassa oleva tila voidaan siirtää osakkaan hallittavaksi suuntaamalla osakeanti huoneiston ostajalle. Osakkeiden merkintähintana saadut varat eivät ole asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa vaan verovapaata pääomansijoitusta. Asunto-osakeyhtiö voi myös suunnata annin itselleen ja sen jälkeen myydä omat osakkeensa. Tästäkään ei aiheudu asunto-osakeyhtiölle tuloveroseuraamuksia, sillä omien osakkeiden myynti on verovapaata.