Näin tarkistat ja ilmoitat kiinteistöinvestointien arvonlisäveron
Yritys voi vähentää tekemiensä kiinteistöinvestointien arvonlisäveron, jos kiinteistö tulee arvonlisäverolliseen käyttöön. Jos kiinteistön käyttötarkoitus myöhemmin muuttuu tai kiinteistö esimerkiksi myydään, yrityksellä on oikeus tai velvollisuus tarkistaa kiinteistöinvestointiin sisältyvää arvonlisäveron vähennystä.
Tarvittaessa tarkistuksia on tehtävä 10 vuoden ajan rakennuksen vastaanotosta tai rakennukseen kohdistuneen perusparantamisen valmistumisesta. Tarkistusta ei tehdä, jos tarkistusoikeus- ja velvollisuus siirtyy arvonlisäverovelvollisten rekisteriin merkitylle ostajalle.
Kiinteistön määritelmä
Arvonlisäverotuksessa kiinteistöjä ovat
- maa-alueet (maan pinnalla tai sen alla), joihin voi syntyä omistus- ja hallintaoikeus
- rakennukset tai rakennelmat, jotka on perustettu kiinteästi maaperään merenpinnan ylä- tai alapuolelle ja joita ei voida helposti purkaa tai siirtää
- rakennukseen tai rakennelmaan asennetut ja siihen kiinteästi kuuluvat osat, joita ilman rakennus tai rakennelma on puutteellinen, kuten ovet, ikkunat, katot, portaikot ja hissit
- osat, laitteet tai koneet, jotka on asennettu pysyvästi rakennukseen tai rakennelmaan ja joita ei voida siirtää tuhoamatta tai muuttamatta rakennusta tai rakennelmaa.
Mitä kiinteistöinvestoinnilla tarkoitetaan?
Kiinteistöinvestoinnilla tarkoitetaan kiinteistön uudisrakentamiseen tai perusparantamiseen liittyvän rakentamispalvelun ostamista tai suorittamista itse. Kiinteistöinvestoinniksi katsotaan myös sellaisen uudisrakennuksen hankkiminen, josta myyjä on maksanut rakentamispalvelun oman käytön veroa. Jos yritys on tehnyt kiinteistöinvestoinnin liiketoimintaansa varten, yritykselle muodostuu kiinteistöinvestoinnin tarkistusoikeus ja -velvollisuus.
Milloin vähennyksiä pitää tarkistaa?
Yrityksellä voi olla velvollisuus tai oikeus tarkistaa kiinteistöinvestoinnin arvonlisäverovähennystä seuraavissa tilanteissa:
- yritys käyttää kiinteistöä vähennykseen oikeuttavaan tarkoitukseen enemmän tai vähemmän kuin aiemmin
- yritys luovuttaa kiinteistön
- yrityksen arvonlisäverovelvollisuus päättyy
- yritys poistaa kiinteistön liikeomaisuudesta.
Tarkistuskausi on ajanjakso, jonka aikana tapahtuneet muutokset kiinteistön käytössä oikeuttavat tai velvoittavat tarkistamaan kiinteistöinvestointiin sisältyvää arvonlisäveron vähennystä.
Tarkistuskauden pituus on 10 vuotta sen kalenterivuoden alusta, jonka aikana uudisrakentamiseen tai perusparantamiseen liittyvä rakentamispalvelu on valmistunut. Jos kiinteistö on ostettu, 10 vuoden aika alkaa sen vuoden alusta, jona valmis kiinteistö on vastaanotettu. Tarkistuskausi ei ala alusta, jos käyttöönotettu kiinteistön myydään edelleen.
Käytön muutoksia tarkastellaan kalenterivuoden (tarkistusvuosi) ajalta. Tarkistukset tehdään, jos kiinteistön käyttö on tarkistuskauteen kuuluvan kalenterivuoden aikana muuttunut. Jokaisena vuonna tarkistetaan 1/10 arvonlisäverosta, joka sisältyi kiinteistöinvestoinnin hankintaan.
Voit laskea tarkistettavan veron määrä seuraavalla kaavalla:
1/10 x (alkuperäiseen vähennykseen oikeuttavan käytön osuus koko käytöstä – tarkistusvuoden vähennykseen oikeuttavan käytön osuus koko käytöstä) x hankintaan sisältyvä vero
Näin ilmoitat tarkistuksen arvonlisäveroilmoituksella
Ilmoita tarkistettava määrä arvonlisäveroilmoituksella kohdassa ”Verokauden vähennettävä vero” joko vähennettävien verojen lisäyksenä tai vähennyksenä. Kun tarkistettava määrä on miinusmerkkinen, se lisää verokauden vähennettävien verojen määrää. Jos taas tarkistettava määrä on plusmerkkinen, se pienentää vähennettävää veroa.
Kun käyttötarkoitus on muuttunut, kohdista tarkistus kunkin tarkistusvuoden viimeiseltä kalenterikuukaudelta annettavalle arvonlisäveroilmoitukselle.
Jos kiinteistö on luovutettu, verovelvollisuus päättynyt tai kiinteistö on poistettu liikeomaisuudesta, kohdista tarkistus sille kalenterikuukaudelle, jonka aikana muutos on tapahtunut.
Esimerkki: Kun vähennettävien verojen määrä kasvaa
Vähittäiskauppaa harjoittavan yrityksen liikekiinteistö on valmistunut 1.1.2020. Tiloista 20 % on ollut vuokrattuna arvonlisäverottomasti toiselle yritykselle 2 vuoden sopimuksella. Vuokrasopimuksen päätyttyä yritys ottaa liiketilan kokonaan oman arvonlisäverollisen toimintansa käyttöön 1.1.2023 alkaen. Kiinteistön rakentamiskustannuksiin on sisältynyt arvonlisäveroa 100 000 euroa. Vähennys on tehty arvonlisäverollista käyttöä (80 %) vastaavasta osasta.
Vuosina 2020–2022 kiinteistön arvonlisäverollisen käytön osuus ei muutu, joten tarkistusta ei tehdä.
Vuoden 2023 tarkistettava määrä lasketaan seuraavasti:
1/10 x (80−100 %) x 100 000 e = −2 000 e
Arvonlisäveroilmoituksessa muusta toiminnasta ilmoitettavat myynnin verot ovat 50 000 euroa ja vähennettävät verot ennen tarkistusta 30 000 euroa. Tarkistettava määrä vuonna 2023 on −2 000 euroa. Tarkistettava määrä lisää vähennettäviä veroja 2 000 eurolla. Koska kyseessä on käyttötarkoituksen muutos, ilmoitetaan tarkistus kalenterivuoden viimeisellä arvonlisäveroilmoituksella.
Arvonlisäveroilmoitus:
+ myynnin verot 50 000 e
− vähennettävät verot 32 000 e
= maksettava vero 18 000 e
Esimerkki: Kun vähennettävien verojen määrä pienenee
Yritys myy liikuntapalveluita omassa kiinteistössään, joka on valmistunut 1.1.2017. Toiminta on arvonlisäverollista. Yritys laajentaa toimintaansa ja ryhtyy tarjoamaan liikuntapalveluiden ohella arvonlisäverotonta hierontaa. 1.1.2023 yritys ottaa 15 % arvonlisäverollisessa käytössä olleista tiloistaan arvonlisäverottoman toiminnan käyttöön. Investointiin on sisältynyt alun perin 40 000 euroa arvonlisäveroa.
Vuosina 2017–2022 kiinteistön arvonlisäverollisen käytön osuus ei muutu, joten tarkistusta ei tehdä.
Vuoden 2023 tarkistettava määrä lasketaan seuraavasti:
1/10 x (100−85 %) x 40 000 € = 600 e
Arvonlisäveroilmoituksessa muusta toiminnasta ilmoitettavat myynnin verot ovat 10 000 euroa ja vähennettävät verot ennen tarkistusta 4 000 euroa. Tarkistettava määrä vuonna 2023 on 600 euroa. Tarkistettava määrä pienentää vähennettäviä veroja 600 eurolla. Kun kyseessä on käyttötarkoituksen muutos, ilmoitetaan tarkistus kalenterivuoden viimeisellä arvonlisäveroilmoituksella.
Arvonlisäveroilmoitus:
+ myynnin verot 10 000 e
− vähennettävät verot 3 400 e
= maksettava vero 6 600 e