Försäljning av lägenhetsaktier – gränsdragning mellan förvärvskällan för näringsverksam-het och förvärvskällan för annan verksamhet

Beskrivning av ärendet

En fysisk person handlar med lägenhetsaktier. När ska en sådan handel med lägenhetsaktier beskattas som näringsverksamhet?

Bakgrund

Tillämpade rättsnormer

Den beskattningsbara inkomsten av näringsverksamhet fastställs enligt lagen om beskattning av inkomst av näringsverksamhet (360/1968). Enligt 1 § avses med näringsverksamhet rörelse och yrkesutövning.  Det finns ingen närmare definition i lag av när verksamheten ska betraktas som näringsverksamhet.

Kännetecken för näringsverksamhet

Enligt gällande rätts- och beskattningspraxis är allmänna kännetecken för näringsverksamhet t.ex. att man strävar efter vinst och att verksamheten är självständig, omfattande, planmässig och kontinuerlig samt medför en ekonomisk risk. Verksamheten analyseras som en helhet utgående från dessa kännetecken.

Ställningstagande

Sambandet med byggbranschen

I rätts- och beskattningspraxis finns det en tendens att lättare tillämpa näringsskattelagen på handeln med lägenhetsaktier då personen själv är verksam inom eller har kontakter till byggbranschen än på andra personers handel med lägenhetsaktier. Sådana som har kontakter till byggbranschen kan vara personer som är eller har varit ägare eller delägare i en byggfirma och andra personer som är verksamma och insatta i branschen. På motsvarande sätt betraktas det ofta som näringsverksamhet då timmermän och övriga yrkesmän inom byggbranschen säljer byggobjekt som de själv har uppfört.

Som näringsverksamhet kan också betraktas sådan köp- och försäljningsverksamhet som andra än ovan nämnda personer med kontakter till byggbranschen bedrivit, förutsatt att handeln med lägenhetsaktier uppfyller de allmänna kraven för näringsverksamhet.

S.k. grynderverksamhet

Om t.ex. en person är stiftande delägare till ett byggprojekt med avsikt att sälja de aktier han tecknat i ett bostadsaktiebolag med vinst, kan verksamheten betraktas som näringsverksamhet. Sådan s.k. grynderverksamhet har mycket vinstpotential men den medför också en stor risk.

Köp av lägenhetsaktier och försäljningsverksamhet

Om verksamheten omfattar endast handel med lägenhetsaktier, uppfyller den inte lika lätt kraven för näringsverksamhet som grynderverksamheten. Köp och försäljning av flera aktielägenheter betraktas således inte som näringsverksamhet (HFD:2009:50). Som näringsverksamhet betraktas inte heller realisering av lägenheter som hänfört sig till uthyrningsverksamhet, även om man säljer ett flertal sådana lägenhetsaktier.

Ombyggnad och sanering av lägenheter som är föremål för handeln

Om köp- och försäljningsverksamheten av lägenhetsaktier innebär i betydande grad ombyggnad och sanering, betraktas verksamheten lättare som näringsverksamhet än den handel man bedriver enbart med lägenhetsaktier. En grundlig ombyggnad av lägenheter bevisar att verksamhetsutövaren satsar hårt på att höja värdet på lägenheten. I försäljningspriset på lägenheten ingår också i så fall sådan värdestegring som man nått genom saneringsverksamheten. Om sådan köp-, sanerings- och försäljningsverksamhet av lägenheter bedrivs systematiskt och aktivt och syftet är att generera vinst, ses verksamheten som näringsverksamhet, även om näringsidkaren inte är en fackman inom byggnadsbranschen (HFD:2011:79).

Försäljning av egen bostad

Även om en persons köp- och försäljningsverksamhet med lägenhetsaktier i övrigt betraktas som näringsverksamhet ska försäljningen av dennes egen bostad endast på den grunden inte beskattas som näringsverksamhet, utan på försäljningen kan tillämpas inkomstskattelagen (1535/1992, ISkL).

Fördelning av inkomst i förvärvs- och kapitalinkomst

Om handeln med lägenhetsaktier betraktas som näringsverksamhet och inkomsten beskattas enligt lagen om beskattning av inkomst av näringsverksamhet, fördelas företagsinkomsten från verksamheten enligt ISkL 38 § i förvärvs- och kapitalinkomst.

Ledande skattesakkunnig Sami Varonen

Petri Manninen  Janne Myllymäki