Presumtiv anskaffningsutgift vid överlåtelse av en fastighetshelhet

Beskrivning av ärendet

Man kan förvärva äganderätten till en fastighet även stegvis. Det kan gå till på många olika sätt. När man säljer en fastighet till vilken man i sinom tid erhållit äganderätten stegvis är en väsentlig fråga hur man ska räkna ut den presumtiva anskaffningsutgiften. I detta sammanhang måste man beakta bland annat följande:

• Ska den presumtiva anskaffningsutgiften beräknas i delar eller som en enda helhet då man har i avsikt att sälja en fastighet som man erhållit stegvis genom flera olika förvärv?
• Om den presumtiva anskaffningsutgiften beräknas i delar, när anses ägartiden för de olika delarna ha börjat?
• Enligt vilken procentsats ska man räkna ut den presumtiva anskaffningsutgiften i ett sådant specialfall då man först köper ett hus (lös egendom) som är belagt med en hyresrätt som inte kan överlåtas separat och köper tomten först senare?

Bakgrund

Vinst som erhållits vid överlåtelse av egendom utgör enligt 45 § 1 mom. i inkomstskattelagen skattepliktig kapitalinkomst. Enligt 46 § 1 mom. beräknas vinsten från överlåtelse av egendom så att man från överlåtelsepriset drar av den icke-avskrivna delen av anskaffningsutgiften för egendomen samt utgifterna för vinstens förvärvande. Hos andra skattskyldiga än samfund, öppna bolag eller kommanditbolag utgör det belopp som ska dras av från det mottagna överlåtelsepriset alltid minst 20 procent. Om överlåtaren emellertid har haft den överlåtna egendomen i sin besittning i minst 10 år, utgör avdraget minst 40 procent av överlåtelsepriset.

Anskaffningsutgiften för den överlåtna egendomen beräknas i regel från köpe- eller annat anskaffningsavtalets datum till dess man ingått ett överlåtelseavtal. Avgörande är i allmänhet den tidpunkt då det bindande slutliga köpebrevet har upprättats.

I Skatteförvaltningens publikation Handbok i personbeskattning anges att det väsentliga vid fastställande av ägartiden för en fastighet är anskaffningstiden för mark. På basis av den beräknas även anskaffningstiden för byggnader som överlåts vid fastighetsköpet, även om byggnaderna hade uppförts senare. Om till fastigheten hör en byggnad och en överlåtbar arrenderätt till mark, anses ägartiden börja vid den tidpunkt då avtal ingåtts om den överlåtbara arrenderätten. Att man genom ett senare köp förvärvar även marken anses inte i detta fall utgöra ett nytt förvärv (i publikationen 43r.12, skatteåret 2011, s. 114 och HFD 1970-II-523).

Skatteförvaltningen har i Handbok i personbeskattning tagit ställning till ägartiden och indirekt också till hur den presumtiva anskaffningsutgiften ska fastställas endast i sådana fall där man först förvärvar ett jordområde eller en arrenderätt och därefter uppför en byggnad. Däremot har Skatteförvaltningen inte tagit ställning till den presumtiva anskaffningsutgiften i sådana fall där man först förvärvar äganderätten eller en överlåtbar arrenderätt till marken som utgör en del av en fastighet där det redan finns en byggnad och därefter förvärvar äganderätten till byggnaden som redan finns där. Likaså finns det inget ställningstagande till en situation där man först förvärvat en byggnad och köpt marken senare.

Högsta förvaltningsdomstolen har i sitt årsboksavgörande HFD 1985-II-586 tagit ställning till hur vinsten från överlåtelse av egen bostad ska beskattas i en situation då egendomen har förvärvats stegvis i bråkdelar genom flera olika förvärv. I sådana situationer ska man avgöra skilt för varje förvärv om kraven för skattefrihet uppfylls (se publikation 43r.12, skatteåret 2011, s. 151). Samma princip kan tillämpas också på fastställandet av anskaffningstid då man beräknar den presumtiva anskaffningsutgiften.

Ställningstagande

När man säljer en sådan fastighet som förvärvats stegvis genom flera separata förvärv, ska den presumtiva anskaffningsutgiften beräknas i delar skilt för varje förvärv. Ägartiden för varje enskilt förvärv anses börja självständigt vid förvärvstiden. Ett undantag till denna huvudregel är den situation som har beskrivits i Handbok i personbeskattning där byggnaden uppförs senare (HFD 1970-II-523).

Ledande skattesakkunnig Tero Määttä

Överinspektör Janne Myllymäki