Beskattning av vinst från överlåtelse av annan egendom

I det följande beskrivs hur vinst från överlåtelse av tillgångar beskattas enligt inkomstskattelagen. Beskattningen av överlåtelsevinst från värdepapper, värdeandelar och andelar i placeringsfonder behandlas särskilt i meddeladet Beskattning av vinst från överlåtelse av värdepapper.

Allmänt om beskattning av överlåtelsevinster

Överlåtelsevinst kan uppkomma när egendom överlåts mot vederlag. Överlåtelser mot vederlag är bland andra köp (försäljning), byte och vissa med byte jämförliga händelser, såsom förvärv av skifteslott vid upplösning av ett aktiebolag. Överlåtelseförlust kan uppkomma vid överlåtelse av egendom mot vederlag och vid slutlig värdeminskning på värdepapper.

Överlåtelsevinst är i princip skattepliktig inkomst oberoende av hur länge egendomen har varit i överlåtarens ägo och hur denne har förvärvat egendomen (genom köp, gåva, arv osv.). Vinster man erhållit från överlåtelse av egendom i Finland och utomlands utgör skattepliktig inkomst. Den skattskyldige ska uppge samtliga överlåtelsevinster i sin skattedeklaration. Överlåtelsevinsterna utgör kapitalinkomst.
Beloppet av överlåtelsevinst och -förlust räknas ut så att från egendomens överlåtelsepris (dvs. det mottagna vederlaget) avdras egendomens oavskrivna anskaffningsutgift samt utgifterna för vinstens förvärvande.

Vid uträkning av överlåtelsevinst eller -förlust beaktas anskaffningsutgiften och överlåtelsepriset till det nominella beloppet. En eventuell ändring av pengarnas realvärde påverkar således inte uträkningen av överlåtelsevinsten, även om egendomen hade förvärvats länge sedan.

Om anskaffningspriset på egendomen har betalats i annan valuta än euro, omräknas anskaffningspriset till euro med hjälp av växelkursen på anskaffningsdagen. Om överlåtelsepriset har erhållits i annan valuta än euro, omräknas överlåtelsepriset till euro i brist på annan uträkning med hjälp av den växelkurs som gällde den dag då överlåtelsepriset mottagits. Anskaffningsutgiften som erlagts i finska mark omräknas till euro med den fasta omräkningskursen 5,94573 mark = 1 euro.

Vinst och förlust räknas ut skilt för varje anskaffningsparti (anskaffningspost)

Om den överlåtna egendomen har förvärvats i flera partier, ska överlåtelsevinsten och -förlusten räknas ut skilt för varje anskaffningsparti.

Överlåtelse till underpris

Om överlåtelsepriset på egendomen är högst 75 procent av egendomens gängse värde vid överlåtelsen, fördelas överlåtelsen på basis av det betalda priset och det gängse värdet till den del som överlåtits mot vederlag och den del som överlåtits vederlagsfritt. Överlåtelsevinst eller -förlusten beräknas då så att man från det erhållna överlåtelsepriset drar av endast den del av anskaffningsutgiften som motsvarar den mot vederlag överlåtna andelen. Då drar man av en lika stor relativ andel av anskaffningsutgiften som motsvarar överlåtelseprisets andel av det gängse värdet vid överlåtelsetiden.

När beskattas en överlåtelsevinst?

Överlåtelsevinsten utgör inkomst för det skatteår under vilket ett bindande köp eller annat överlåtelseavtal har ingåtts. Tiden då köpesumman betalas påverkar inte beskattningstidpunkten. På motsvarande sätt uppstår överlåtelseförlusten under det år under vilket ett bindande köp eller annat överlåtelseavtal har ingåtts. Överlåtelseförlusten får dras av från överlåtelsevinsterna under det skatteår under vilket förlusten har uppstått och under fem följande år. Om överlåtelseförlusternas avdragsordning, se punkt Överlåtelseförlust och avdragande av det.

I företagsaffärer betalas en del av köpeskillingen ibland i form av en tilläggsköpeskilling vars storlek bestäms exempelvis på basis av den vinst företaget får under kommande räkenskapsperioder. Om man är medveten om rätten till tilläggsköpeskilling innan beskattningen för köpåret slutförs, beskattas tilläggsköpeskillingen som inkomst för köpåret. Om man får veta om rätten till tilläggsköpeskilling först efter att beskattningen för köpåret har slutförts, beskattas tilläggsköpeskillingen som inkomst för det år då tilläggsköpeskillingen betalades.

Förskottsskatt kan påföras för överlåtelsevinsten redan under skatteåret (köpåret).

Överlåtelsepris

Överlåtelsepris är det vederlag som överlåtaren av egendomen får i anledning av överlåtelsen. Vid köp är överlåtelsepriset det erhållna penningvederlaget (försäljningspris). Vid byte erhålls vederlaget delvis eller helt i annan egendom än i pengar. Överlåtelsepriset utgörs av det gängse värdet på vid byte erhållen egendom vid överlåtelsetiden jämte eventuell mellanskillnad.

Om tillägg till överlåtelsepriset och överlåtelsevinsten, se avsnitt Skadestånd som läggs till överlåtelsepriset, Överlåtelse av en skogsfastighet och Överlåtelse av en bolagsandel.

Anskaffningsutgift

Om den överlåtna egendomen har anskaffats genom köp är anskaffningsutgiften det erlagda inköpspriset. Om egendomen har erhållits vid byte, är anskaffningsutgiften det gängse värdet på vid byte överlåten egendom vid anskaffningstidpunkten jämte eventuell mellanskillnad.

Man kan skaffa aktier i bostads- eller fastighetsaktiebolag genom att teckna dem då bolaget grundas. Anskaffningsutgiften på aktierna omfattar då teckningspriset som betalats till bolaget och eventuella senare kapitalplaceringar i bolaget.

Anskaffningsutgiften på en fastighet som man byggt eller låtit bygga själv består av anskaffningsutgiften på mark, byggkostnader och andra kostnader. Byggkostnader kan omfatta exempelvis det utbetalda ackordspriset, arbetsersättningar, löner och lönebikostnaderna samt kostnader för byggmaterial och byggvaror. Värdet på den skattskyldiges eget arbete ingår inte i anskaffningsutgiften och är inte heller i övrigt avdragbar vid beskattning av överlåtelsevinsten.

Anskaffningskostnader

Till anskaffningsutgiften räknas anskaffningsutgiften och även vissa kostnader som omedelbart ansluter sig till anskaffning av egendomen (anskaffningskostnader). Sådana är bl.a. överlåtelseskatt eller stämpelskatt som betalats av köparen, lagfartsavgift, lantmäteriutgifter och provision som betalats till en fastighetsförmedlare för förmedling av en fastighet eller aktielägenhet.

Ombyggnadskostnader (grundförbättringskostnader) och övriga tillägg till anskaffningsutgiften

Till anskaffningsutgiften räknas anskaffningspriset och anskaffningskostnaderna samt sådana tillägg till anskaffningsutgiften som skett under den skattskyldiges ägartid. Vanliga tillägg till anskaffningsutgiften är utgifter för ombyggnad av egendomen samt kapitalplaceringar i ett bolag.

Ombyggnadskostnader är kostnader för sådana åtgärder genom vilka egendomen sätts i bättre och värdefullare skick än vad den tidigare varit i samma ägares besittning. Ombyggnad är t.ex. att filttaket på en byggnad ersätts med ett tegeltak. Ombyggnad är också höjning av utrustningsnivån, t.ex. tillbyggnad av bastu eller installation av balkongglas i en lägenhet där det inte funnits sådana tidigare.

Till anskaffningsutgiften för egendomen räknas inte sådana årliga reparationskostnader som görs i syfte att bevara egendomen i skick. Typiska sådana kostnader är målning av en byggnad eller tapetsering av en lägenhet. Utgifter för sådana reparationer räknas inte till anskaffningsutgiften. Ett undantag är utgifter för sådana reparationer som gjorts strax efter att lägenheten eller byggnaden anskaffats före ibruktagningen. Reparationsutgifter av detta slag räknas till anskaffningsutgiften på egendomen.

Övriga renoveringskostnader får dras av från hyresinkomsterna om lägenheten eller byggnaden har hyrts ut. Avdragbara är inte utgifter för reparation av en lägenhet eller byggnad som man har i sitt eget bruk. Kostnader för sådana reparationer som direkt ansluter sig till försäljning av egendomen får dock dras av som utgifter för vinstens förvärvande.

Aktieägarna i bostadsaktiebolag och fastighetsaktiebolag betalar till bolaget ett vederlag för att finansiera bolagets kostnader. Vederlaget kan vara skötselvederlag eller kapitalvederlag (finansieringsvederlag). Skattebehandling av vederlaget i aktieägarens beskattning beror på hur bolaget behandlar vederlaget i bokföringen. Bolaget kan antingen bokföra vederlaget som intäkt eller som delägarens kapitalplacering, dvs. fondera det.

Om bolaget har räknat vederlaget som intäkt, får vederlaget inte dras av som anskaffningsutgift på aktierna vid beskattning av överlåtelsevinst. Ett vederlag som betalats för en uthyrd lägenhet får dras av från hyresinkomsterna. I fråga om den del av vederlaget som betalats för försäljningstiden och för tiden då egendomen varit under reparation för försäljningen, se avsnitt Utgifter för vinstens förvärvande (försäljningskostnader).

Ett vederlag som bolaget fonderat räknas till anskaffningsutgiften på aktierna vid aktieägarnas beskattning och får således dras av vid uträkning av överlåtelsevinsten på aktierna. Ett fonderat vederlag får inte dras av från hyresinkomsterna.

En engångsbetalning av ett sådant bolagslån som belastar aktierna före försäljningen räknas till anskaffningsutgiften på aktierna oberoende av hur bolaget bokfört engångsbetalningen.

Disponenten ger information om bolaget har bokfört vederlagen som intäkt eller avsatt dem i fonder.

Anskaffningsutgift och hushållsavdrag

På basis av arbetskostnaderna för ombyggnad av stadigvarande bostad eller fritidsbostad kan man göra hushållsavdrag. Utgifterna för ombyggnad får dras av som anskaffningsutgift oberoende av att hushållsavdrag har beviljats på basis av samma kostnader.

Man får dra av endast den icke-avskrivna anskaffningsutgiften

När man räknar ut beloppet av överlåtelsevinst dras av som anskaffningsutgift den icke-avskrivna delen av anskaffningsutgift, med andra ord, det belopp som återstår av anskaffningsutgiften vid överlåtelsetiden. Om anskaffningsutgiften eller en del av den har tidigare dragits av vid beskattningen, kan den inte dras av vid beskattningen av överlåtelsevinsten. Anskaffningsutgift på egendomen har kunnat dras av tidigare, t.ex. om avskrivningar på en byggnad har dragit av från hyresinkomster.

Räntekostnader

Räntor på lån för anskaffning eller renovering av egendom utgör inte anskaffningsutgift. Räntor på lån för anskaffning och ombyggnad av stadigvarande bostad är avdragbara som räntor på bostadslån. Räntor på lån som hänför sig till uthyrningsverksamhet kan vara avdragbara som räntor på skuld för inkomstens förvärvande. Räntorna dras av från kapitalinkomst under betalningsåret (58 § i inkomstskattelagen).

Utgifter för vinstens förvärvande (försäljningskostnader)

Vid uträkningen av vinst eller förlust från överlåtelse av egendom drar man av anskaffningsutgiften samt utgifterna för vinstens förvärvande. Utgifter för vinstens förvärvande är kostnader som överlåtaren betalat i anslutning till överlåtelsen. Sådana utgifter är t.ex. provisioner som säljaren betalat till en fastighetsförmedlare vid köp av fastigheten eller bostadsaktierna; kostnader för annonsering, uppskattning av egendom och kartläggning av fastighetens skick, kostnader för lagfartsbevis, gravationsbevis, disponentintyg och andra handlingar som behövs vid försäljningen.

Reparationsutgifterna i samband med försäljningen kan dras av som kostnader för vinstens förvärvande. Avdragbara är kostnader för sådana reparationer som gjorts strax före försäljningen, förutsatt att kostnaderna inte dragits av från hyresinkomsterna. Bolagsvederlag som betalas för försäljningstiden eller för den tid då lägenheten renoveras för försäljning får dras av om lägenheten har varit tom för försäljning under denna tid.

Presumtiv anskaffningsutgift

I stället för det sammanlagda beloppet av anskaffningsutgift och utgifter för vinstens förvärvande kan överlåtelsevinsten räknas ut genom att man från överlåtelsepriset drar av den s.k. presumtiva anskaffningsutgiften (46 § 1 mom. i inkomstskattelagen). Presumtiv anskaffningsutgift används endast vid beskattning av fysisk person eller dödsbo, ifall överlåtelsevinsten beskattas enligt inkomstskattelagen. Presumtiv anskaffningsutgift kan tillämpas också vid överlåtelse av egendom som erhållits i arv, gåva eller genom avvittring.

Presumtiv anskaffningsutgift innebär att vid uträkning av överlåtelsevinsten drar man av från överlåtelsepriset alltid åtminstone

20 procent av överlåtelsepriset, om överlåtaren vid överlåtelsetidpunkten hade ägt egendomen en kortare tid än 10 år

40 procent av överlåtelsepriset, om överlåtaren vid överlåtelsetidpunkten hade ägt egendomen i minst 10 år.

Presumtiv anskaffningsutgift används i stället för det sammanlagda beloppet av anskaffningsutgift och utgifter för vinstens förvärvande ifall avdraget blir större om det räknas ut enligt den presumtiva anskaffningsutgiften än vad det blir om det räknas ut enligt det sammanlagda beloppet. Vinsten räknas alltså ut så att den blir förmånligare för den skattskyldige. I vinstuträkningen drar man således av antingen det sammanlagda beloppet av anskaffningsutgift och utgifter för vinstens förvärvande eller ett avdrag som räknats ut enligt den presumtiva anskaffningsutgiften, men inte båda. Utöver den presumtiva anskaffningsutgiften får man alltså inte avdraga (den verkliga) anskaffningsutgiften och inte heller utgifter för vinstens förvärvande (försäljningskostnader).

Presumtiv anskaffningsutgift kan tillämpas också vid överlåtelse av egendom som erhållits i arv, gåva eller genom avvittring.

Vid uträkningen av vinst från terminsavtal ska den presumtiva anskaffningsutgiften inte dras av.

Beräkning av ägartiden

Storleken av den presumtiva anskaffningsutgiften (20 eller 40 % av överlåtelsepriset) avgörs enligt ägartiden för den överlåtna egendomen vid överlåtelsen. Ägartiden börjar i allmänhet från att man ingår ett bindande köpeavtal eller annat avtal om anskaffningen och slutar när man ingår ett bindande överlåtelseavtal. Ägartiden för egendom som erhållits genom arv eller testamente beräknas från arvlåtarens död. Ägartiden för egendom som erhållits i gåva beräknas från den tid då gåvan givits. Ägartiden för egendom som en av makarna erhållit vid avvittring med stöd av giftorätt beräknas med hänsyn till det förvärv som föregår avvittringen, i allmänhet från den tidpunkt då den av makarna som överlåter egendom vid avvittringen hade anskaffat egendomen.

Egendom som erhållits i arv eller gåva

Överlåtelsevinst eller -förlust kan uppstå också vid överlåtelse av sådan egendom man erhållit i arv eller gåva. Överlåtelsevinsten eller -förlusten räknas ut också i sådana fall så att man från överlåtelsepriset drar av det sammanlagda beloppet av den icke-avskrivna anskaffningsutgiften på egendomen och utgifterna för vinstens förvärvande eller alternativt den presumtiva anskaffningsutgiften.

Som anskaffningsutgift för egendom som man erhållit i arv eller gåva anses beskattningsvärdet på egendomen vid arvs- och gåvobeskattningen. Som anskaffningsutgift på egendom kan inte användas det värde som använts som anskaffningsutgift för egendom man erhållit i arv. Den betalda arvs- eller gåvoskatten får inte räknas till anskaffningsutgiften på egendomen eller annars dras av vid beskattningen av överlåtelsevinsten.

När man tillämpar den presumtiva anskaffningsutgiften beräknas ägartiden för egendom som man erhållit genom arv eller testamente från arvlåtarens död. Ägartiden för egendom som man erhållit i gåva beräknas från att gåvan givits.

Arvsbeskattningsvärdet dras av som anskaffningsutgift både då ett oskiftat dödsbo överlåter egendom och då en arvinge överlåter egendom som han eller hon erhållit vid arvskifte.

Till den del en arvinge får egendom över sin arvslott, är det inte fråga om arvsförvärv, utan det kan vara fråga om köp eller gåva, beroende på om arvingen betalat vederlag för sin extra andel eller inte.

Då en gåva överlåts vidare

Värdet vid gåvobeskattningen får inte dras av som anskaffningsutgift för egendomen om man överlåter egendomen innan ett år har förflutit från gåvan. Som anskaffningsutgift betraktas i sådana fall gåvogivarens anskaffningsutgift jämte senare ändringar (47 § 1 mom. i inkomstskattelagen). Överlåtelsevinsten eller -förlusten räknas ut också i detta fall så att man från överlåtelsepriset drar av det sammanlagda beloppet av den icke-avskrivna anskaffningsutgiften på egendomen och utgifterna för vinstens förvärvande eller alternativt den presumtiva anskaffningsutgiften. Den presumtiva anskaffningsutgiften utgör i dylika situationer alltid 20 procent av överlåtelsepriset, eftersom gåvotagarens ägartid börjar från den tidpunkt då gåvan givits.

Även gåvobeskattning ska verkställas på gåvan. Då påförs gåvotagaren en gåvoskatt på det gängse värdet på gåvan vid gåvotillfället. Om gåvotagaren har överlåtit egendomen vidare inom ett år från att gåvan givits, och överlåtelsevinsten har räknats ut enligt ovan utgående från gåvogivarens anskaffningsutgift, ska gåvobeskattningen rättas så att från gåvans värde dras av den skatt som påförts gåvotagaren på överlåtelsevinst. Man kan emellertid inte dra av ett större belopp än vad som hade påförts i skatt om överlåtelsepriset hade varit beskattningsvärdet vid gåvobeskattningen.

Egendom som erhållits genom avvittring

Om en av makarna överlåter egendom som han eller hon erhållit vid avvittring på grund av giftorätt, betraktas som anskaffningsutgift på denna egendom den anskaffningsutgift som den av makarna som överlät egendom vid avvittringen hade haft jämte senare ändringar (46 § 2 mom. i inkomstskattelagen).

Överlåtelsevinsten eller -förlusten räknas ut också i sådana fall så att man från överlåtelsepriset drar av det sammanlagda beloppet av den icke-avskrivna anskaffningsutgiften på egendomen och utgifterna för vinstens förvärvande eller alternativt den presumtiva anskaffningsutgiften. Ägartiden för egendom som erhållits vid avvittring med stöd av giftorätt beräknas med hänsyn till det förvärv som föregår avvittringen, i allmänhet från den tidpunkt då den av makarna som överlåter egendom vid avvittringen hade anskaffat egendomen. Med avvittring avses här sådan formbunden avvittring som enligt äktenskapslagen (234/1929) ska verkställas till följd av skilsmässa eller den andras död. Den kalkylmässiga avvittring som görs vid verkställande av arvsbeskattningen har ingen betydelse i detta sammanhang.

Partiellt skattefria överlåtelsevinster

Vissa överlåtelsevinster från fastigheter är delvis skattefria. Partiell skattefrihet genomförs så att man från överlåtelsepriset drar av en ökad presumtiv anskaffningsutgift som är 80 procent av överlåtelsepriset.

Den presumtiva anskaffningsutgiften utgör 80 procent av överlåtelsepriset

• om fastigheten överlåts vid expropriationsförfarande (L 603/77) eller något annat med det jämförbart förfarande eller vid överlåtelse av en fastighet som står under exproprieringshot till den som är berättigad att lösa in fastigheten; eller
• när fast egendom överlåts till staten, ett landskap, en kommun eller en samkommun. Den presumtiva anskaffningsutgiften om 80 procent gäller överlåtelser till statliga affärsverk (exempelvis Forststyrelsen) endast om fastigheten överlåts för försvarsmaktens behov, naturskydds- eller forskningsändamål eller något annat motsvarande samhälleligt ändamål.

Exekutiv auktion är inte samma som expropriation. Den högre presumtiva anskaffningsutgiften får inte dras av på basis av att fastigheten har sålts genom exekutiv auktion.

Överlåtelsevinst och -förlust räknas ut så att från överlåtelsepriset drar av det sammanlagda beloppet av anskaffningsutgiften på fastigheten och utgifter för vinstens förvärvande, förutsatt att beloppet är större än en presumtiv anskaffningsutgift om 80 procent. Om överlåtelsen leder till en förlust, är överlåtelseförlusten avdragbar som vanligt.

Skadestånd som läggs till överlåtelsepriset

Försäkringsersättningar eller andra ersättningar från en egendomsskada (sakskada) utgör i allmänhet skattefri inkomst (ersättningar från en skogsskada utgör dock skattepliktig kapitalinkomst). Om den skadade egendomen överlåts, beskattas ersättningen emellertid i följande fall så att den läggs till det mottagna överlåtelsepriset:

har den överlåtna egendomen medan den varit i den skattskyldiges besittning drabbats av skada för vilken han fått ersättning, ska ersättningen läggas till överlåtelsepriset för överlåtelseåret och de fem föregående åren. Ersättningen läggs dock till överlåtelsepriset endast om ersättningen inte använts för att ersätta eller iståndsätta den förstörda eller skadade egendomen eller lagts till kapitalinkomsten av skogsbruk (46 § 5 mom. i inkomstskattelagen).

Överlåtelse av en skogsfastighet

Följande särskilda bestämmelser kan påverka beräkningen av vinsten från överlåtelse av en skogsfastighet:

• Till överlåtelsepriset på en skogsfastighet läggs rotvärdet av virke som under överlåtelseåret och de fem föregående åren avverkats på fastigheten, minskat med den för samma år beskattade nettoinkomsten av skogsbruket (46 § 7 mom. i inkomstskattelagen). Rotvärdet av virke läggs till överlåtelsepriset dock endast för de år under den ovan nämnda tiden då den skattskyldige varit föremål för den arealbaserade beskattningen. Det sista året då rotvärdet kan utgöra tillägg till överlåtelsepriset är således skatteåret 2010.
• Före utgången av 2008 skulle man från anskaffningsutgiften på den överlåtna fastigheten dra av beloppet av skogsavdrag (47 § 2 mom. i inkomstskattelagen).
• Från år 2009 ska beloppet av skogsavdrag som får göras för varje skattskyldig läggas till överlåtelsevinsten eller -förlusten. Till överlåtelsevinsten eller -förlusten ska dock läggas högst ett belopp som motsvarar 60 procent av anskaffningsutgiften för skogen (46 § 8 mom. i inkomstskattelagen).

Vid beskattningen av överlåtelsevinsten från en skogsfastighet kan också bli tillämpliga bestämmelser som reglerar skattefri överlåtelse vid generationsväxling, överlåtelse av en fastighet till naturskyddsområde och partiellt skattefria överlåtelser.

Överlåtelse av en bolagsandel

Vid uträkning av vinsten eller förlusten från överlåtelse av en andel i öppet bolag och kommanditbolag lägger man till överlåtelsevinsten eller -förlusten det belopp varmed bolagsmannens sammanlagda privatuttag har överskridit summan av hans årliga vinstandelar och hans investeringar i bolaget (46 § 4 mom. i inkomstskattelagen).

Skattefria överlåtelser

Överlåtelse av egen stadigvarande bostad

Överlåtelsevinsten utgör inte skattepliktig inkomst om den skattskyldige överlåter aktier eller andelar som han har ägt i minst två år och som berättigar till besittning av en lägenhet eller byggnad helt eller delvis, och om han under ägartiden i minst två år har använt lägenheten eller byggnaden som stadigvarande bostad för sig eller sin familj.

Skattefriheten för vinsten gäller också den mark som överlåts tillsammans med byggnaden, förutsatt att kravet på ägartid uppfylls också för marken. På planlagda områden gäller skattefriheten för mark en i planen angiven tomt eller byggnadsplats och på andra områden byggnadsplatser upp till 10 000 kvadratmeter. Bestämmelserna om överlåtelse av egen stadigvarande bostad tillämpas inte på försäljningen av mark, förutsatt att man inte samtidigt överlåter en byggnad som man använt som stadigvarande bostad.
Vinsten från överlåtelse av bostadsrätt är skattefri under samma förutsättningar som överlåtelsevinsten av en aktielägenhet.

Bestämmelserna om överlåtelse av egen bostad gäller inte överlåtelse av sådant garage eller sådan parkeringsplats som besitts på grund av skilda aktier. Vinsten från dessa är alltid skattepliktig.

Ägartiden för en bostad som den skattefria överlåtelsevinsten av egen bostad förutsätter beräknas normalt från att man ingått ett bindande köpeavtal (leveransavtal) till att man ingått ett bindande överlåtelseavtal. Boendetiden anses börja från den tidpunkt under ägartiden då man i verkligheten börjat använda bostaden som stadigvarande bostad.

Med familj avses den skattskyldiges make eller maka, part i registrerade partnerskap samt minderåriga barn.

Har mindre än hälften av en lägenhet eller byggnad använts som stadigvarande bostad för den skattskyldige eller hans familj, anses av överlåtelsevinsten endast den del som motsvarar denna användning utgöra skattefri inkomst.

Om bostaden har förvärvats i flera poster, avgörs förutsättningarna för skattefrihet skilt för varje anskaffningspost.

Om kraven på ägartid och boendetid har uppfyllts redan en gång, är överlåtelsevinsten skattefri även om bostaden överlåts först senare.

Vinsten från överlåtelse av en bostad man fått i arv är inte skattefri för dödsboet eller arvingarna till följd av att den avlidne hade bott stadigvarande i bostaden. Vinsten kan däremot vara skattefri om arvingen själv eller hans familj har använt bostaden som stadigvarande bostad under den lagstadgade tiden efter arvlåtarens död. Ägartiden för en ärvd lägenhet beräknas från arvlåtarens död och samtidigt beaktas boendetiden efter arvlåtarens död. En arvinges andel av överlåtelsevinsten av bostad är skattefri om han eller hans familj efter arvlåtarens död använt bostaden som stadigvarande bostad oavbrutet i minst två års tid.

Vinsten från överlåtelse av en lägenhet som arvlåtaren ägt är inte skattefri på den grund att det bor en efterlevande make i bostaden, även om maken har giftorätt till den avlidnes egendom.

Skatteplikten för överlåtelsevinst av en lägenhet eller del av lägenhet som den efterlevande maken äger själv avgörs på basis av den efterlevande makens ägartid och boendetid.

Om det verkställs avvittring i dödsboet innan bostaden överlåts och den efterlevande maken i samband med den får den avlidnes bostad eller en del av den med stöd av giftorätt, beräknas den efterlevande makens ägartid från det förvärv som föregår avvittringsförvärvet. Ägartiden för den efterlevande maken beräknas från det att han eller hon börjat använda bostaden som stadigvarande bostad. Med avvittring avses formbunden avvittring enligt äktenskapslagen (234/1929). Den kalkylmässiga avvittring som görs vid verkställande av arvsbeskattningen har ingen betydelse i detta sammanhang.

Som avdragbar överlåtelseförlust betraktas inte förlust vid överlåtelse av sådan bostad för vilken överlåtelsevinsten är vore skattefri enligt 50 § 2 mom. i inkomstskattelagen).

Överlåtelseförlusten är avdragbar vid överlåtelse av sådan bostad för vilken överlåtelsevinsten vore skattepliktig inkomst.

Överlåtelser av sedvanligt bohag och personlig egendom

Vinsten från överlåtelse av sedvanligt bohag utgör skattefri inkomst om egendomen har varit i den skattskyldiges eller dennes familjs användning och de överlåtelsevinster den skattskyldige erhållit under skatteåret sammanlagt uppgår till högst 5 000 euro. Den del av vinsten som överstiger detta belopp utgör skattepliktig inkomst (48 § 1 mom. i inkomstskattelagen).

Som sedvanligt bohag betraktas inte bilar, båtar, värdefulla tavlor och konstföremål eller andra investeringsobjekt. Vinsten från överlåtelse av dessa utgör i sin helhet skattepliktig inkomst.

Förlusten från överlåtelse av sedvanligt bohag, bilar, båtar och annan egendom som är avsedd för personligt bruk är inte avdragbar (50 § 2 mom. i inkomstskattelagen).

Små överlåtelser

Överlåtelsevinsten är skattefri om de sammanlagda överlåtelsepriserna av all under skatteåret överlåten egendom är högst 1 000 euro. På motsvarande sätt är överlåtelseförlusten icke avdragsgill om anskaffningsutgifterna för all under skatteåret överlåten egendom är högst 1 000 euro och de sammanlagda överlåtelsepriserna av all under skatteåret överlåten egendom är samtidigt högst 1 000 euro.

När man tillämpar ovan nämnda eurobelopp beaktas överlåtelsepriserna och anskaffningsutgifterna för egendom av alla slag som överlåtits under skatteåret (t.ex. överlåtelsepriserna på och anskaffningsutgifterna för fastigheter, bostadsaktier och värdeandelar). I detta sammanhang beaktas dock inte överlåtelsepriserna eller anskaffningsutgifterna för överlåtelse av sådan egendom från vilken vinsten särskilt föreskrivits vara skattefri. Sådana egendomsöverlåtelser är t.ex. skattefri överlåtelse av egen stadigvarande bostad och skattefri generationsväxling. Här beaktas inte heller överlåtelse av sedvanligt bohag eller med det jämförbar personlig egendom.

Överlåtelse av en fastighet till naturskyddsområde

Vinsten från överlåtelse av en fastighet för ett skyddsområde som avses i naturvårdslagen är inte skattepliktig inkomst till den del fastigheten byts mot en annan fastighet. Till den del man får pengar eller annan egendom än fastigheter som vederlag utgör vinsten skattepliktig inkomst (48 § 4 mom. i inkomstskattelagen).

Från och med skatteår 2010 är vinst från överlåtelse av fast egendom skattefri om fast egendom överlåtits till staten eller ett statligt affärsverk för sådana naturskyddsområden som avses i naturvårdslagen. Förlust som uppkommit vid fastighetsöverlåtelse uträknas normalt och den är avdragbar enligt normala regler.

Vinsten från överlåtelse av vissa fastigheter räknas ut så att från överlåtelsepriset dras av alltid minst 80 procent av överlåtelsepriset (49 § i inkomstskattelagen). Se avsnitt Partiellt skattefria överlåtelsevinster.

Temporär skattefrihet för fastigheter som överlåts till kommuner

Vinsten från överlåtelse av egendom är inte skattepliktig inkomst, om en fysisk person eller ett dödsbo överlåter fast egendom till en kommun 1.10.2013–31.12.2014 (48 a § i inkomstskattelagen). Förlusten från överlåtelse av en fastighet räknas ut som vanligt och den får dras av enligt de normala bestämmelserna.

Skattefria överlåtelser vid generationsväxling

För att underlätta generationsväxlingar i företag är vissa överlåtelsevinster vid generationsväxling skattefria (48 § i inkomstskattelagen). Överlåtelsevinsten är inte skattepliktig inkomst om den skattskyldige överlåter

• fast egendom som hör till lant- eller skogsbruk som han bedriver,
• andel i ett öppet bolag eller ett kommanditbolag, eller
• aktier eller andelar i ett bolag, vilka berättigar till en egendomsandel på minst 10 procent i bolaget.

Skattefriheten förutsätter att mottagaren är den skattskyldiges barn eller en bröstarvinge till barnet eller hans syster, bror, halvsyster eller halvbror, antingen ensam eller tillsammans med sin make. Dessutom förutsätts att egendomen i sammanlagt över tio år har varit i den skattskyldiges eller i dennes och en sådan persons ägo av vilken han erhållit den utan vederlag. Egendomen har erhållits vederlagsfritt om man fått den i arv, gåva eller med stöd av giftorätt.

Om mottagaren överlåter samma egendom vidare innan fem år har förflutit från mottagarens förvärv ska, då beloppet av hans överlåtelsevinst räknas ut, beskattas mottagaren för den obeskattade vinsten. Detta går till så att då beloppet av överlåtelsevinst räknas ut ska från anskaffningsutgiften dras av det belopp av den skattepliktiga överlåtelsevinsten som till följd av generationsväxlingen inte har ansetts utgöra skattepliktig inkomst.

Om generationsväxlingen leder till överlåtelseförlust, beräknas den som vanligt och förlusten får dras av enligt de normala bestämmelserna.

Företagarnas generationsväxlingar har också lindrats vid arvs- och gåvobeskattningen (55–57 § i lagen om skatt på arv och gåva).

Avdrag av överlåtelseförlust

En överlåtelseförlust uppstår om man överlåter egendom mot vederlag och det sammanlagda beloppet av egendomens oavskrivna anskaffningsutgift och utgifter för vinstens förvärvande är större än överlåtelsepriset. Vid överlåtelser till underpris beräknar man överlåtelseförlusten genom att indela överlåtelsen i andel mot vederlag och vederlagsfri andel. Från överlåtelsepriset får dras av endast den del av anskaffningsutgiften som hänför sig till den mot vederlag överlåtna andelen (se avsnitt Överlåtelse till underpris).

Till avdrag av förlust berättigar inte i sig att egendomen sjunkit i värde under anskaffningspriset, om inte egendomen överlåts. Som överlåtelseförlust får emellertid dras av sådan värdeminskning på värdepapper som kan anses slutlig på grund av konkurs eller av någon annan därmed jämförbar orsak (50 § 3 mom. i inkomstskattelagen). Slutlig värdeminskning kan uppstå t.ex. då ett aktiebolag gått i konkurs och man vid boutredningen konstaterar att bolagets tillgångar inte räcker till skifteslott till aktieägarna.

En avdragbar värdeminskning på värdepapper uppstår också när en överlåtbar och börsnoterad warrant löper ut värdelös. Också när en överlåtbar warrant som inte är noterad på börsen löper ut värdelös är dess värdeminskning avdragbar som överlåtelseförlust om warranten skulle ha kunnat upptas på en lista för offentlig handel och en utredning över detta företes (HFD:2013:117).

Med överlåtelseförlust jämställs förfall av en standardiserad option och ett standardiserat terminsavtal.

Övriga förluster är inte avdragbara vid inkomstbeskattningen, såsom förlust från utlåning privatpersoner emellan eller förlust från förstörd egendom.

Förlust uppstår av en placeringsförsäkring om den prestation man får från försäkringen (återköpsvärde) är mindre än de inbetalda försäkringspremierna. Förlusten från en placeringsförsäkring är inte avdragbar.

Förlusten från små överlåtelser kan inte dras av.

Förlusten från försäljning av stadigvarande bostad får inte dras av om motsvarande vinst hade varit skattefri. Avdragbar är inte heller förlust från överlåtelse av sedvanligt bohag eller annan motsvarande egendom avsedd för personligt bruk (t.ex. egen bil eller båt).

Överlåtelseförluster får dras av från vinst som erhållits vid överlåtelse av egendom under skatteåret det år då förlusten uppkommit och de fem följande åren (50 § 1 mom. i inkomstskattelagen). Den förlängda fem års tiden tillämpas på sådana förluster som uppkommit under skatteåret 2010 och senare. Förluster som har uppkommit tidigare får avdras under det år de uppkom och de tre följande skatteåren. Av överlåtelseförlusterna för skatteåret drar man först av förluster från tidigare år som ännu inte avdragits. De äldsta förlusterna dras av först och därefter de överlåtelseförluster som uppkommit under skatteåret.

Överlåtelseförluster kan också dras av från vinster som erhållits vid överlåtelse av annat slags egendom. Exempelvis en förlust som uppkommit vid överlåtelse av värdepapper kan dras av från försäljningsvinsten av en fastighet. Överlåtelseförluster kan inte dras av från annan inkomst än överlåtelsevinst och de beaktas inte när man räknar ut underskottet för kapitalinkomstslaget.

Varje skattskyldig får dra av endast sina egna överlåtelseförluster. Den skattskyldige kan exempelvis inte avdra en förlust som uppkommit vid överlåtelse av egendom som tillhört sin make eller maka. Ett oskiftat dödsbo beskattas som särskilt skattskyldig för överlåtelse av sådan egendom som ingår i det oskiftade dödsboet. Delägaren kan inte avdra dödsboets förluster i sin beskattning eller det oskiftade dödsboet delägarens överlåtelseförluster i sin beskattning.