Bostadshusreservering i inkomstbeskattningen

I den här anvisningen behandlas bostadshusreservering vid inkomstbeskattningen av samfund.

1 Bostadshusreservering

En bostadshusreservering är en kostnadsföring som görs på förhand för att täcka sådana kommande utgifter för en bostadsbyggnad som är avdragbara vid beskattningen. Bestämmelser om bostadshusreservering finns i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen. Lagen gäller samfund som äger en bostadsbyggnad.

Med bostadshusreservering avses en reservering som ett samfund kan bilda för att från sin skattepliktiga inkomst dra av sådana vid beskattningen avdragbara utgifter som föranleds av uppförande, användning och underhåll av samt reparationsbyggande på ett eget bostadshus samt av underhåll och användning av tomt i anslutning till ett eget bostadshus.

Enligt 1 § 1 mom. i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen kan en vid beskattningen avdragbar bostadshusreservering bildas av ett samfund som avses i 3 § i inkomstskattelagen (ISkL). Samfund är bland annat aktiebolag, andelslag, föreningar och stiftelser.

Enligt 1 § 2 mom. i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen får ett samfund dra av en bostadshusreservering endast från annan inkomst än inkomst av näringsverksamhet som avses i 1 § 1 mom. i lagen om beskattning av inkomst av näringsverksamhet (NärSkL, näringsskattelagen) eller inkomst av jordbruk. Till exempel bostadsaktiebolag och ömsesidiga fastighetsaktiebolag beskattas enligt inkomstskattelagen och de kan dra av en bostadshusreservering från den inkomst som beskattas enligt inkomstskattelagen. Också ett i ISkL 22 § avsett allmännyttigt samfund som har skattepliktig fastighetsinkomst kan dra av bostadshusreserveringen från den inkomst som beskattas enligt inkomstskattelagen. Ett vanligt fastighetsaktiebolag eller en annan än i ISkL 22 § avsedd allmännyttig förening eller stiftelse som inte bedriver näringsverksamhet men som med stöd av NärSkL 1 § 2 mom. beskattas enligt näringsskattelagen kan dra av en bostadshusreservering från den inkomst som beskattas enligt näringsskattelagen.

Enligt 1 § 2 mom. i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen kan ett sådant samfund, vars huvudsakliga verksamhet grundar sig på ägande och besittning av en fastighet eller på hyresverksamhet som grundar sig på ägande av en fastighet, dra av en bostadshusreservering även från inkomst av näringsverksamhet som avses i NärSkL 1 § 1 mom. om samfundet för nybyggnad, ombyggnad eller anskaffning av bostäder har lån eller räntestöd med stöd av någon av följande lagar:

1. aravalagen (1189/1993),
2. den lag som nämns i 2 § 1 mom. 1 punkten i aravabegränsningslagen (1190/1993),
3. lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001),
4. lagen om räntestöd för hyresbostadslån (867/1980),
5. lagen om räntestöd för bostadsrättshuslån (1205/1993).

Samfund kan dra av en bostadshusreservering i beskattningen endast när de villkor för bostadshusreservering som beskrivs nedan uppfylls.

2 Bostadsbyggnad

Enligt 2 § 1 mom. i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen avses med en bostadsbyggnad en byggnad i vilken minst häften av lägenheternas areor vid skatteårets utgång bestående används för bostadsändamål. De utrymmen tas i beaktande som i samfundets bolagsordning, stadgar eller på annat sätt har fastställts som lägenheter och för vilka vederlag eller hyra tas ut eller kan tas ut. En bostadsbyggnad kan också ha gemensamma utrymmen som betjänar boende, såsom bastu och tvättstuga. Sådana utrymmen inkluderas i lägenheternas areor om nyttjanderätten till dem grundar sig på hyreskontraktet för en boende eller på innehav av aktier som berättigar till besittning av bostadslägenheten. Också ett garage som den boende i fastigheten har i eget bruk inkluderas i arean av en lägenhet som är i bostadsbruk.

Med en byggnads area avses ytan enligt de yttre måtten för samtliga våningar, källare och värmeisolerade vindsrum. Balkonger, skärmtak och utrymmen vilkas fria höjd understiger 160 cm inräknas inte i arean (2 § 3 mom. i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen).

Om minst hälften av arean av lägenheterna i en byggnad bestående används för bostadsändamål anses byggnaden vara en sådan bostadsbyggnad som avses i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen. Bostadshusreserveringens belopp beräknas då enligt hela byggnadens area och inte enbart på basis av de lägenheters areor som bestående används för bostadsändamål.

Enligt 2 § 1 mom. i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen anses som bostadsbyggnad inte en bostadsbyggnad som ingår i en näringsidkares omsättningstillgångar.

3 Bestående bostadsändamål

Enligt 2 § 2 mom. i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen anses en lägenhet bestående användas för bostadsändamål om den huvudsakligen är avsedd för detta ändamål och inte har använts för annat ändamål. Den faktiska användningen av lägenheten är avgörande. Om till exempel en lägenhet som enligt bolagsordningen är en bostadslägenhet används som kontor är den inte i stadigvarande bostadsbruk. Att en lägenhet tillfälligt står tom exempelvis för uthyrning eller renovering hindrar inte att den anses vara i bostadsbruk. En byggnad som börjat byggas för att bestående användas för boende anses även vara avsedd för att bestående användas för bostadsändamål.

För att det ska vara fråga om en bostadsbyggnad enligt lagen om bostadshusreservering vid beskattningen ska boendet vara bestående. Därför är exempelvis en lägenhet som används för kortfristig hyresverksamhet inte i bestående bostadsbruk och kan inte inkluderas i arean av lägenheter som används för boende.

Byggnader som fungerar som olika slag av servicehus och vårdhem är inte i sådant bestående bostadsbruk som avses i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen, eftersom de boende i dessa byggnader bor i dem i första hand på grund av de tjänster som erbjuds där och det är fråga om långvariga vårdplatser. Det har ingen betydelse att de boende anmäler en sådan lägenhet som sin bestående bostad. Eftersom servicehus och vårdhem inte är bostadsbyggnader som avses i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen kan samfund inte i beskattningen dra av en bostadshusreservering i fråga om sådana byggnader. Också i rättspraxis (Vasa förvaltningsdomstol 11.6.2021 T 21/0226/4, publicerad på finska) har det ansetts att lägenheterna i en byggnad som används för internats- eller serviceboendeverksamhet inte har använts för bestående bostadsändamål enligt lagen om bostadshusreservering vid beskattningen.

4 Bildande av bostadshusreservering

Bildande av bostadshusreservering minskar den beskattningsbara inkomsten för ett samfund. Bostadshusreserveringen kan dras av i beskattningen för det år under vilket reserveringen har bildats. Enligt 3 § i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen görs bostadshusreserveringen i samfundets bokföring senast vid fastställandet av bokslutet. Om bostadshusreserveringen inte är bokförd kan den inte dras av i beskattningen.

Maximibeloppet av en bostadshusreservering är under skatteåret 68 euro per kvadratmeter av bostadsbyggnadens yta. En bostadshusreservering som är mindre än 3 500 euro är inte avdragbar i beskattningen. En bostadshusreservering får inte heller dras av i beskattningen om bostadsbyggnadens yta är mindre än 200 kvadratmeter.

Samfundet ska på skattedeklarationsblanketterna ange att en bostadshusreservering har bildats. Samfundet ska kunna redogöra för att de förutsättningar för att bilda en bostadshusreservering som anges i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen uppfylls.

Med stöd av 7 § i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen beaktas en bostadshusreservering inte som ett avdrag vid fastställande av förlust enligt inkomstskattelagen eller näringsskattelagen.

5 Användning av bostadshusreservering

En bostadshusreservering kan användas för att täcka vid beskattningen avdragbara utgifter för uppförande, användning, underhåll, ombyggnad och årlig reparation av en bostadsbyggnad. Därtill kan en bostadshusreservering användas för att täcka vid beskattningen avdragbara utgifter för underhåll och användning av tomt i anslutning till en bostadsbyggnad. En bostadshusreservering kan inte användas för att täcka exempelvis anskaffningspriset på en tomt eller ränteutgifter.

Enligt 4 § 1 mom. i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen ska en bostadshusreservering användas för täckande av utgifter som avses i lagen inom tio skatteår från utgången av det skatteår vid vars beskattning bostadshusreserveringen har gjorts. Bostadsbyggnaden behöver inte vara samma bostadsbyggnad utifrån vilken bostadshusreserveringen en gång i tiden gjordes. Bostadshusreserveringar som har gjorts under olika skatteår ska användas i den ordning som de har gjorts. En tidigare gjord bostadshusreservering kan användas under samma skatteår som en ny bostadshusreservering bildas.

Enligt 4 § i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen är de utgifter som täckts med en bostadshusreservering inte avdragbara vid beskattningen. Om en bostadshusreservering har använts för täckande av en utgift som vid beskattningen skulle avdras genom årliga avskrivningar, godkänns dessa endast till skillnaden mellan utgiften och det belopp av bostadshusreserveringen som använts för dess täckande.

Samfundet ska lämna begärda uppgifter på skattedeklarationsblanketterna om användningen av bostadshusreserveringen. Dessutom ska samfundet kunna redogöra för att bostadshusreservering har använts i enlighet med lagen om bostadshusreservering vid beskattningen.

6 Intäktsförande av bostadshusreservering

Enligt 6 § 1 mom. i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen ska en bostadshusreservering som inte har använts räknas som samfundets inkomst under det skatteår då reserveringen senast borde ha använts.

Om användningen av byggnaden för bostadsändamål upphör, bostadsbyggnaden förstörs eller samfundet inte längre äger sådana bostadsbyggnader som avses i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen räknas bostadshusreserveringen som samfundets inkomst under det skatteår då samfundet inte längre äger en enda bostadsbyggnad som uppfyller förutsättningarna i lagen om bostadshusreservering vid beskattningen. Om samfundet upplöses räknas bostadshusreserveringen som samfundets inkomst under det skatteår då beslutet om upplösning av samfundet fattades.

ledande skattesakkunnig Sami Varonen

ledande skattesakkunnig Charlotta Långström