Beskattningsvärde på fastighet vid fastighetsbeskattningen

Vid tillämpningen av fastighetsskattelagen (654/1992) anses en fastighets värde vara det värde som räknats ut enligt 5 kap. i lagen om värdering av tillgångar vid beskattningen (1142/2005) och de bestämmelser och beslut som med stöd av denna lag meddelats för kalenderåret före det år då fastighetsskatten påförs. Beskattningsvärdet fastställs separat för byggnaderna och marken. Denna anvisning behandlar hur beskattningsvärdet fastställs för fastigheter

1 Allmänt

För fastighetsbeskattningen fastställs ett beskattningsvärde för fastigheter. En fastighets beskattningsvärde fastställs enligt bestämmelserna i kap. 5 i lagen om värdering av tillgångar vid beskattningen (1142/2005, nedan värderingslagen). Närmare bestämmelser om grunderna för återanskaffningsvärdet av byggnader finns i finansministeriets förordning. De mera ingående grunderna för hur man beräknar beskattningsvärdet av byggnadsmark fastställs årligen av Skatteförvaltningen.

Beskattningsvärdet för en fastighet fastställs i regel enligt schabloner. Beskattningsvärdet fastställs separat för marken och byggnaderna. Beskattningsvärdet för fastigheten fås genom att lägga ihop beskattningsvärdena för tomten och byggnaderna. Om det sammanlagda beloppet av beskattningsvärdena för en fastighets fastighetsskattepliktiga delar överskrider det sammanlagda gängse värdet av dessa delar anses dock det gängse värdet uppgå högst till värdet av fastighetens fastighetsskattepliktiga delar. Vid jämförelse med det gängse värdet inberäknas inte sådana delar av fastigheten som är befriade från fastighetsskatt, exempelvis jordbruksmark och skog. På grund av de schablonmässiga värderingsbestämmelserna underskrider beskattningsvärdet för fastigheter vanligen det gängse värdet. De nedannämnda principerna för värderingen av byggnadsmark tillämpas också på byggnadsmark på en gårdsbruksenhet, och värderingsprinciperna för byggnader tillämpas på gårdsbruksenhetens alla andra byggnader än produktionsbyggnaderna.

2 Markens beskattningsvärde

Vid bestämmandet av beskattningsvärdet för mark ska man enligt värderingslagen beakta bland annat fastighetens läge, användningsändamål, byggrätt och trafikförbindelser, hur långt de kommunaltekniska arbetena framskridit och den skäliga prisnivå som har konstaterats på basis av de priser som betalts på orten.

Om inget annat särskilt föreskivits om marken anses det gängse värdet utgöra dess värde.

Byggnadsmarkens värde

Enligt värderingslagen fastställer Skatteförvaltningen årligen kommunvis närmare de grunder enligt vilka beskattningsvärdet för byggnadsmark ska räknas ut. Enligt Skatteförvaltningens beslut används de kommunspecifika tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna vid beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark. Värderingslagens bestämmelser om de omständigheter som påverkar markens värde har legat som grund vid utarbetandet av tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna. Tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna är kommunspecifika. Kommunerna har vidare delats in i mindre enheter, dvs. prisområden. Vid indelningen i områden har man förutom avståndet från centrum (läge), trafikförbindelserna och planuppgifterna (användningsändamål och byggrätt) även beaktat den skäliga prisnivå som konstaterats på basis av fastighetsaffärer. Värdena i anvisningarna utgör genomsnittliga gängse värden för byggnadsmark och baserar sig i regel på faktiska köpesummor. Områden med lika pris bildar ett prisområde.

Värdet (områdespriset) på tomtpriskartan anger byggnadsmarkens värde antingen per kvadratmeter våningsyta eller per kvadratmeter byggnadsplats enligt den planlagda användningen i ett visst område. Områdesspecifika värden har getts bland annat för tomter med småhus, flervåningshus, affärs- och byråbyggnader och industribyggnader. Vid värderingen av byggnadsmark i glesbygder tillämpas kommunspecifika grundpriser per kvadratmeter. I värderingsgrunderna har man dessutom redogjort separat för de byggnadsplatser i kommunen som har högre grundpriser än andra byggnadsplatser, exempelvis grundpriserna för byggplatser för fritidsboende eller vid strand.

I enlighet med Skatteförvaltningens årliga beslut om grunderna för beräkning av beskattningsvärdet för byggnadsmark har beskattningsvärdet fastställts till 75 procent av den gängse prisnivån.

Sedan 2013 har områdespriset enligt Skatteförvaltningens beslut varit minst 1 euro per kvadratmeter.  I och med att beskattningsvärdenas nivå är 75 procent av områdespriset är beskattningsvärdet alltid minst 0,75 euro per kvadratmeter.

En eventuell prisuppgång överförs dock i regel inte genast i sin helhet till beskattningsvärdena. I praktiken stiger beskattningsvärdena så småningom inom den övergångsperiod som möjliggörs av Skatteförvaltningens beslut.

I Skatteförvaltningens beslut ingår en bestämmelse enligt vilken beskattningsvärdet kan höjas med högst 30 eller 20 procent från föregående år. Hur stor höjningen är beror på förhållandet mellan beskattningsvärdet och det normgivande värdet. Om exempelvis 2013 års beskattningsvärde är minst 80 procent av det normgivande värdet höjs det med 20 procent vid beräkningen av 2014 års beskattningsvärde. Beskattningsvärdet får dock höjas högst till det normgivande värdet. Om 2013 års beskattningsvärde underskrider 80 procent av det normgivande värdet är förhöjningen 30 procent, dock högst upp till det normgivande värdet. Syftet med regeln ovan är att utjämna förhöjningen av beskattningsvärdena. Den tillämpas dock inte om den leder till att enhetspriset per tomtkvadratmeter för det aktuella skatteåret hamnar under 0,75 euro.

Beskattningspriset för mark är minst 0,75 euro per kvadratmeter, även om nedsättningsformeln för glesbygd tillämpas på området. Nedsättningsformeln upphör att verka när beskattningsvärdet som en följd av formeln sjunkit till 0,75 euro per kvadratmeter.

Beskattningsvärde för byggplatsen för en produktionsbyggnad inom gårdsbruket

Värdet för byggplatsen för en produktionsbyggnad inom jord- eller skogsbruket bestäms genom att det värde som med stöd av 20 § har fastställts för gårdsbruksmark av motsvarande storlek multipliceras med fyra. En byggplats omfattar marken under byggnaden samt gårdsplanen i dess omedelbara närhet.

Annan gårdsbruksmark

Annan gårdsbruksmark anses inte ha något värde.

Till annan gårdsbruksmark hänförs sådana områden som inte regelbundet ger jordbruks- eller skogsbruksavkastning. Sådana områden är exempelvis impediment som hänför sig till jord- och skogsbruket och breda kraftlinjegator.

Beskattningsvärde för vissa förmåner

Värdet för stenbrott samt grus-, ler- och torvtäkt eller annan motsvarande förmån som utnyttjas för annat än jord- eller skogsbrukets eget behov anses vara det kapitalvärde som förmånen beräknas ha vid utgången av skatteåret med hänsyn till nettoinkomsten från förmånen, den tid förmånen sannolikt kan utnyttjas och en räntesats om åtta procent.

3 Byggnaders beskattningsvärde

Beskattningsvärdet på en byggnad fastställs utgående från återanskaffningsvärdet och åldersavdragen från detta värde. Grunderna för återanskaffningsvärdet på byggnader fastställs av finansministeriet.

Med återanskaffningsvärdet för en byggnad avses de sannolika byggnadskostnaderna för ett motsvarande nybygge vid värderingstidpunkten. Vid värderingen av byggnader beaktas inte regionala skillnader i byggnadskostnaderna, utan byggnaderna värderas enligt samma grunder i hela landet. I finansministeriets förordning om återanskaffningsvärdet för byggnader är grunden för återanskaffningsvärdet 75 procent av de genomsnittliga byggnadskostnaderna. Varken försäljningspriset för en byggnad eller de verkliga byggnadskostnaderna har alltså i regel någon betydelse då återanskaffningsvärdet fastställs.

Finansministeriets förordning om grunderna för återanskaffningsvärdet för byggnader ges varje år. I förordningen definieras egna värderingsanvisningar för olika byggnadstyper och återanskaffningsvärdet räknas enligt anvisningarna utgående från byggnadens storlek och dess byggnads- och utrustningsstandard. Återanskaffningsvärdet för en byggnad fås genom att byggnadens area eller volym multipliceras med grundvärdet för arean eller volymen justerat enligt byggnadens utrustningsstandard. Värdena per enhet i finansministeriets beslut justeras årligen så att de motsvarar ändringarna i byggnadskostnadsindexet. Även finansministeriets förordning om grunderna för återanskaffningsvärdet av vattenkraftverk och dess konstruktioner ges årligen. Byggnadens beskattningsvärde fås genom att de årliga åldersavdragen dras av från dess återanskaffningsvärde.

Åldersavdrag

Värderingslagen har bestämmelser om åldersavdrag. Det rådande systemet med åldersavdrag utgår från att byggnadens värde minskar i jämn takt under dess ekonomiska användningstid. Därför återspeglar beskattningsvärdet inte nödvändigtvis byggnadens verkliga värde.

Åldersavdrag beräknas från och med det år under vilket byggnaden blivit färdig. Värdet på en byggnad i bruk anses alltid vara minst 20 procent av återanskaffningsvärdet. Åldersavdragen kan då uppgå till högst 80 procent av återanskaffningsvärdet.

Till skillnad från vad som ovan redogjorts är beskattningsvärdet för bostadshus alltid minst 30 procent av återanskaffningsvärdet. Med bostadshus avses i den här bestämmelsen småhus, fritidsbostäder och bostadshöghus.

Värdet för byggnader, dammar, bassänger och andra konstruktioner som hör till ett vattenkraftverk, för byggnader och konstruktioner som direkt tjänar kärnkraftverk och för byggnader och konstruktioner som hör till ett vindkraftverk anses vara minst 40 procent av återanskaffningsvärdet.

Hur ombyggnader och betydande underhållsarbeten påverkar en byggnads värde bedöms från fall till fall. Om en byggnads ekonomiska användningstid förlängs genom ombyggnad, minskas åldersavdraget i motsvarande grad. Detta sker i praktiken genom att man så att säga gör byggnaden yngre, alltså ändrar beräkningsåret för åldersavdragen så att det motsvarar den förlängning av användningstiden som ombyggnaden ger upphov till.

Beskattningsvärdet för en produktionsbyggnad inom gårdsbruket

Till skillnad från vad som föreskrivs ovan anses beskattningsvärdet för en produktionsbyggnad som hör till jord- och skogsbruket vara den del av anskaffningsutgiften för byggnaden eller konstruktionen som vid skatteårets utgång inte har avskrivits vid inkomstbeskattningen.

Ledande skattesakkunnig Jukka Rautajuuri

Överinspektö Auli Hirsjärvi