Maatalouden nettovarallisuus ja sen arvo

Yksityisen maataloudenharjoittajan, verotusyhtymän sekä elinkeinoyhtymän (avoin yhtiö tai kommandiittiyhtiö) maatalouden nettovarallisuutta tarvitaan, kun maatalouden tuloa jaetaan ansiotulo- ja pääomatulo-osuuteen. Maatalouden nettovarallisuus saadaan vähentämällä maatalouteen kuuluvista varoista maatalouteen kuuluvat velat.

Maatalouden varat ja velat

Maatalouden varat 

Maatalouden varoja ovat maatalousmaa, maatalouden rakennuspaikka ja muut maa-alueet, maatalouskoneet ja -kalusto, maatalouden tuotantorakennukset sekä maatalouteen liittyvät osakkeet ja osuudet. Tällaisia ovat esimerkiksi teurastamoiden ja meijereiden osuudet. 

KHO:n ratkaisussa 2001/2183 verovelvolliset olivat ilmoittaneet juurikkaantuottajayhtiön osakkeet ja niistä saadut osingot verovuonna 1996 maatalouden varoina ja tuloina ja verovuonna 1997 henkilökohtaisina varoina ja tuloina. Koska osakeomistus ei enää ollut edellytys sokerijuurikkaan viljelysopimusten tekemiselle, osakkeet oli verovelvollisten vaatimuksesta siirrettävä maatalouden varallisuudesta henkilökohtaiseen varallisuuteen.

Maatalouden varoihin ei lueta yksityistalouteen kuuluvia varoja, kuten autoa, vaikka sitä käytettäisiin myös maatalousajoihin. Maatilalla oleva asuinrakennus ja siihen liittyvä maapohja kuuluvat maatalouden varoihin silloin, kun sitä käytetään työntekijän asuntona tai vuokrataan vakituiseksi tai vapaa-ajan asunnoksi.

Maatalouden varoihin ei lueta:

1) rahavaroja eikä saamisia 

2) ArvL 31 §:n 1 momentin mukaista maa-ainesten ottoalueiden arvoa 

3) verovelvollisen maataloustuotantoa varten pitämiä kotieläimiä 

4) verovelvollisen harjoittamastaan maataloudesta saamia tuotteita 

5) maatalouden harjoittamista varten hankittuja siemeniä, lannoitteita, väkirehua eikä muita vastaavanlaisia tarvikkeita 

6) viljelijälle myönnettyä ja vahvistettua CAP-maatilatukioikeutta.

Myöskään metsää ei lueta maatalouden varoihin. Siten metsän arvo ei vaikuta maataloudesta saadun yritystulon jakamiseen pääoma- ja ansiotuloksi.

Maatalouden velat 

Maatalouden varoista vähennetään maatalouden velat ja velvoitteet. Myös syytinkivelvoite vähennetään velkana. Vaikka maataloustuotantoa varten pidettyjä kotieläimiä ei lueta maatalouden varoihin, otetaan eläinten hankintaan kohdistuva velka huomioon maatalouden velkana (KVL 1994/17). Jos eläimiä hankittaessa maksuaikaa on pidennetty ostajan ja myyjän välisin maksujärjestelyin, ei järjestelyn aikaista maksamatonta kauppahintaa pidetä velkana (KVL 2010/17).

Varojen arvostaminen

Maatalousmaan arvo 

Maatalousmaan ja sen kasvuston arvoksi katsotaan maatalousmaan keskimääräinen vuotuinen tuotto kerrottuna luvulla 7. Maatalousmaaksi katsotaan pelto, puutarha sekä luonnonniitty ja luonnonlaidun (Laki varojen arvostamisesta verotuksessa, ArvL 20 §).

Pellon keskimääräinen vuotuinen tuotto

Verohallinto vahvistaa vuosittain pellon keskimääräisen vuotuisen tuoton kunnittain siten, että tuoton muutos viimeksi vahvistettuun tuottoon verrattuna vastaa kuluttajahintaindeksin muutosta verovuotta edeltäneen vuoden syyskuusta verovuoden syyskuuhun (ArvL 20.3 §). 

Verovuoden aikana tapahtuneen kuntajaon muutoksen vuoksi pellolle viimeksi vahvistetut keskimääräiset vuotuiset tuotot saattavat poiketa toisistaan kunnan eri osissa. Tällöin pellon viimeksi vahvistettuna keskimääräisenä vuotuisena tuottona pidetään näiden tuottojen pinta-alojen suhteessa painotettua keskiarvoa (ArvL 20.4 §).

Salaojituslisä

Salaojitetun maatalousmaan arvoon lisätään Verohallinnon vuosittain hehtaarilta vahvistama lisäarvo (salaojituslisä). Myös salaojituslisä vahvistetaan siten, että sen muutos viimeksi vahvistettuun salaojituslisään verrattuna vastaa kuluttajahintaindeksin muutosta verovuotta edeltäneen vuoden syyskuusta verovuoden syyskuuhun. Salaojituslisä vuodelta 2012 toimitettavassa verotuksessa on 350,70 euroa/ha.

Maatalouden rakennuspaikan arvo 

Maatilan tuotantorakennuksen rakennuspaikka käsittää rakennuksen alla olevan maan ja sen välittömässä läheisyydessä olevan pihamaan. Sen arvo määrätään siten, että vastaavan suuruiselle maatalousmaalle edellä selostetulla tavalla määrätty verotusarvo kerrotaan luvulla neljä (ArvL 21 §).

Asuinrakennuksen rakennuspaikka

Maatilan rakennusmaasta voidaan katsoa puolet (enintään 10 000 m²) asuinrakennuksen tontiksi. Muu osa katsotaan tuotantorakennusten rakennuspaikaksi. Eri selvityksestä asuinrakennuksen tontti voidaan määrätä myös tätä suuremmaksi tai pienemmäksi.

Maatilan asuinrakennuksen tontin arvo määrätään muita kiinteistöjä kuin maatilaa koskevien ArvL 29 §:n arvostussäännösten mukaan. Ks. Kiinteistön verotusarvo kiinteistöverotuksessa 

Rannalla sijaitsevan maatilan asuinrakennuksen rakennuspaikan arvo oli määrättävä arviointiohjeen omarantaisen lomarakennuspaikan eikä haja-asutusrakennuspaikan arvon mukaan (KHO 2001/99).

Vuokrattava mökki

Maatilalla olevien erottamattomien rakennettujen lomamökkitonttien, joiden pinta-alaa ei ole selvitetty, pinta-alana voidaan pitää 2 000 m². Tällaisten mökkitonttien arvo määrätään samalla tavoin kuin asuintonttien arvo (KHO 1977/3947 ja 1980/2012).

Rakennusmaa-alue

Asema- tai rakennuskaavassa rakennusmaaksi varattu maatilaan kuuluva alue luetaan rakennusmaana tonttimaaksi ja sen verotusarvo vahvistetaan noudattaen Verohallinnon em. päätöstä (ArvL 29.1 §).

Myös maatilaan kuuluva muu kuin asema- tai rakennuskaava-alueella oleva rakennusmaa (esim. rantakaavassa tai yleiskaavassa rakennusmaaksi varattu alue) katsotaan tonttimaaksi siitä lähtien, kun tonttien myynti maatilalla on alkanut nykyisen omistajan toimesta (edellisen omistajan myynneillä ei ole merkitystä). Ehtona on lisäksi, että verovelvollinen voi edelleenkin myydä ko. alueelta maata rakennustarkoituksiin (ArvL 29.2 §). Jos verovelvollisella on esim. 2 km pitkä ranta-alue, ensimmäisen myynnin jälkeen arvioidaan myytävissä olevien rakennuspaikkojen määrä ja nämä kaikki arvostetaan tonttimaana (KVL 1993/71).

Vuokraamista ei rinnasteta myyntiin tonttimaan arvostuksen laukaisijana. Tonttimaaksi katsotaan kuitenkin tähän käyttöön vuokratut ja rakennetut alueet. Jos verovelvollinen on rakentanut esim. rantakaava-alueelle lomamökkejä ja vuokraa niitä, mökkien tontit arvostetaan rakennusmaana, mutta niiden ympärillä oleva rantakaavoitettu metsä arvostetaan edelleen metsämaana, jos yhtään tonttia ei ole luovutettu vastikkeellisesti (KHO 1980/3427 ja 1993/2734).

Rakennusmaan arvostuksessa otetaan huomioon alueesta teiksi ja yleisiksi alueiksi käytettävän maan osuus sekä se aika, jonka arvioidaan kuluvan ennen kuin maata todennäköisesti tullaan käyttämään rakennusmaana (ArvL 29.2 §).

Maatalouden asuinrakennuksen arvo 

Maatilalla olevan asuinrakennuksen arvo määrätään noudattaen ArvL 30 §:ssä olevaa asuinrakennusten yleistä arvostamissäännöstä. Valtiovarainministeriö määrää verotuksessa noudatettavat rakennusten jälleenhankinta-arvojen perusteet (€/m²). 

Asuinrakennuksen verotusarvo saadaan, kun em. tavalla lasketusta rakennuksen jälleenhankinta-arvosta vähennetään seuraavat ikäalennukset:

• puiset asuinrakennukset 1,25 % / vuosi
• kiviset asuinrakennukset 1 % / vuosi

Maatalouden tuotantorakennuksen arvo 

Maa- ja metsätalouteen kuuluvan tuotantorakennuksen tai -rakennelman arvoksi katsotaan tuloverotuksessa verovuoden päättyessä poistamatta oleva hankintameno (ArvL 23 §), josta on vähennetty esim. investointi- ja tasausvaraus. Verovuoden lopussa keskeneräisenä oleva tuotantorakennus otetaan myös varoina huomioon. Sen verotusarvona käytetään kertyneitä rakennuskustannuksia.

Maatalouteen kuuluvan erikseen hankitun CAP-maatilatukioikeuden arvo 

Erikseen hankitun CAP-maatilatukioikeuden arvona pidetään verovuoden päättyessä tuloverotuksessa poistamatta olevaa hankintamenon osaa.

Maatalouden koneiden ja laitteiden arvo

Maa- ja metsätaloudessa käytettävien koneiden, kaluston ja laitteiden arvoksi katsotaan ArvL 25 §:n mukaan verovuoden päättyessä tuloverotuksessa poistamatta oleva omaisuuden hankintameno. Arvostamisen kattona on kuitenkin ko. omaisuuden käypä arvo.

Maatalouteen kuuluvan osakkeen ja osuuden arvo 

Maatalouteen kuuluvan osakkeen arvona pidetään ArvL 4–6 §:ssä tarkoitettua vertailuarvoa.

Maatalouteen kuuluvan osuuskunnan osuuden arvo lasketaan osuusmaksun suuruutta vastaavaksi. Jos osuuden omistamiseen liittyy erityisiä etuja, jotka edellyttävät poikkeamista tästä menettelystä, voidaan osuuden arvo vahvistaa tarvittaessa noudattaen, mitä osakkeen matemaattisen arvon laskemisesta säädetään.

Erityinen etu

Esimerkiksi maatalousyhtymän jäsenyyteen meijeriosuuskunnassa on katsottu liittyvän sellaisia etuja, että osuuden verotusarvo tuli laskea noudattaen liikeosakkeen verotusarvon laskemisperiaatteita. Osuuden verotusarvo laskettiin osuuskunnan edellisen vuoden tilinpäätöksen mukaisen tarkistetun nettovarallisuuden ja tarkistetun vuosituloksen perusteella (KVL 1994/45).

Verotusarvo lasketaan koko osuudelle huolimatta siitä, onko osuusmaksu maksettu vai ei. Osuuskunnan nettovarallisuutta ja osuuden matemaattista arvoa laskettaessa varoihin luetaan näin ollen myös taseen liitetiedoissa ilmoitetut osuusmaksuista perimättä olevat erät (esim. KHO 1995 B 528). Vastaavasti jäsenen verotuksessa maksamatta oleva osuus käsitellään velkana.

Ei valintamahdollisuutta

Osuuskunnan jäsen ei voi itse valita osuuksien arvostamistapaa (KHO 2000:29). Näin ollen osuudenarvo on sama kaikkien osuuskunnan jäsenten verotuksessa.

Muun omaisuuden arvo 

Jos maatalouden varoihin kuuluu muuta kuin edellä mainittua omaisuutta, omaisuus arvostetaan siihen käypään arvoon, joka sillä oli verovuoden päättyessä omistajan hallussa ja sillä paikalla, missä omaisuus oli. Käyvällä arvolla tarkoitetaan omaisuuden todennäköistä luovutushintaa.