Kotitalousvähennys asunnon kunnossapito- ja perusparannustyöstä

Tässä ohjeessa käsitellään asunnon kunnossapito- ja perusparannustyön kustannusten perusteella myönnettävää kotitalousvähennystä. Ohjeen lukuja 1.6 ja 1.7 on täydennetty korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen KHO 2020:95 johdosta.

Kotitalousvähennyksen yleisistä edellytyksistä, määrästä sekä vähennyksen vaatimisesta ja myöntämisestä on kerrottu Verohallinnon ohjeessa Kotitalousvähennys verotuksessa (VH/2488/00.01.00/2018) eikä niitä tästä syystä käsitellä tässä ohjeessa.

1 Asunnon kunnossapito- ja perusparannustyö

1.1 Käytössä oleva asunto ja vapaa-ajan asunto

Kotitalousvähennykseen oikeuttaa kunnossapito- ja perusparannustyö, joka on tehty verovelvollisen tai tämän tuloverolain (TVL) 127 a §:n 5 momentissa tarkoitettujen sukulaisten (verovelvollisen tai hänen puolisonsa tai edesmenneen puolisonsa vanhempien, ottovanhempien, kasvattivanhempien tai näiden suoraan ylenevässä polvessa olevien sukulaisten tai edellä mainittujen henkilöiden puolisoiden) käytössä olevassa asunnossa tai vapaa-ajan asunnossa.

Verovelvollisen on tarvittaessa osoitettava, että asuntoa tai vapaa-ajan asuntoa ei ole annettu tai aiottu antaa muuhun kuin kotitalousvähennykseen oikeuttavaan käyttöön. Jos asunto korjaustöiden ja tyhjillään olon aikana tai välittömästi sen jälkeen otetaan esimerkiksi vuokraus- tai oman elinkeinotoiminnan käyttöön tai jonkun muun kuin verovelvollisen tai muiden säännöksessä mainittujen henkilöiden käyttöön, vähennystä ei myönnetä.

Asunnossa ja vapaa-ajan asunnossa tehtäviä kotitalousvähennykseen oikeuttavia ja oikeuttamattomia kunnossapito- ja perusparannustöitä on listattu sivulla Kotitalousvähennykseen oikeuttavat työt.

1.2 Asuntoon juuri ennen muuttoa tehty remontti

Asunnon ostaja tekee usein hankkimaansa käytettyyn huoneistoon, vapaa-ajan asuntoon tai omakotitaloon remontin ennen asuntoon muuttamista. Vakituiseksi asunnoksi hankittu asunto on myös remontin aikana TVL 127 a §:n tarkoittamalla tavalla verovelvollisen käytössä (KHO 2015:74).

Asunto tai omakotitalo on TVL 127 § a §:n tarkoittamassa ja kotitalousvähennykseen oikeuttavassa käytössä jo sen hallintaan saantohetkestä, vaikka verovelvollinen saannon jälkeen remontoisi pitkäänkin tyhjillään olevaa asuntoa tai omakotitaloa ennen siihen asumaan muuttamista tai sen vapaa-ajan asuntona käyttämistä.

Verovelvollisen on osoitettava, että asuntoa tai omakotitaloa ei ole annettu tai aiottu antaa muuhun kuin kotitalousvähennykseen oikeuttavaan käyttöön. Kotitalousvähennystä ei saa, jos asunto korjaustöiden ja tyhjillään olon aikana tai välittömästi sen jälkeen otetaan esimerkiksi vuokraus- tai elinkeinotoiminnan käyttöön. Vähennystä ei saa myöskään, jos asunto otetaan jonkun muun kuin verovelvollisen tai muiden kuin TVL 127 a §:n 5 momentissa mainittujen henkilöiden käyttöön.

1.3 Sijoitusasunto

Vähennysoikeus ei koske kunnossapito- ja perusparannustyötä esimerkiksi sijoitusasunnossa, jota verovelvollinen, hänen puolisonsa tai TVL127 a §:n 5 momentissa lueteltu sukulaisensa ei käytä asuntonaan tai vapaa-ajan asuntonaan. Kotitalousvähennystä koskevan hallituksen esityksen (HE 140/2000) mukaan työt verovelvollisen muissa omistusasunnoissa, joista yleensä kertyy pääomatuloa, eivät ole kotitaloustyötä eivätkä oikeuttaisi vähennykseen.

1.4 Vuokrauskäytössä oleva asunto

Verovelvollinen ei voi saada kotitalousvähennystä vuokralle antamansa asunnon kunnossapito- ja perusparannustöistä, koska tällöin kyse ei ole omassa käytössä olevasta asunnosta (HE 149/2000). Asunnon vuokralle antanut saa sen sijaan vähentää asuntoon kohdistuvat korjauskulut vuokratulon tulonhankkimiskuluina, jos vuokrausta voidaan pitää tulonhankkimistoimintana. Verotuksessa vuokrausta ei pidetä tulonhankkimistoimintana esimerkiksi silloin, kun asunto on vuokrattu lähisukulaiselle pelkkää yhtiövastiketta vastaan.

Jos asunto on kuitenkin vuokrattu käyvästä vuokrasta sellaiselle TVL 127 a §:n 5 momentissa luetellulle sukulaiselle, jonka asunnossa tehdystä työstä aiheutuneet kustannukset saa vähentää kotitalousvähennyksenä, ei kotitalousvähennys estä asuntoon kohdistuvien korjauskustannusten vähentämistä myös vuokratulosta.

Jos asunto on sekä omassa käytössä että vuokrattuna, asuntoon kohdistuvat kunnossapito- ja perusparannustöiden kustannukset pitää jakaa oman käytön osuuteen ja vuokrattuun osuuteen. Oman käytön osuudesta voi saada kotitalousvähennyksen ja vuokratun osuuden kuluista ei. Vuokrattuun osuuteen kohdistuvat kulut voi vaatia vähennettäväksi vuokratuloista. Omassa käytössä olevaan osaan kohdistuvia kustannuksia ei voida vähentää vuokratuloista sillä perusteella, että kotitalousvähennyksen enimmäismäärä ylittyisi.

Esimerkki 1: Asuinhuoneistosta on vuokrattu yksi huone alivuokrasopimuksella. Muu osa huoneistosta on omassa käytössä. Jos koko huoneiston lattiamateriaali uusitaan, kustannuksista kohdistuu vuokratuloihin alivuokrahuonetta koskeva osuus. Tästä osuudesta ei voi saada kotitalousvähennystä. Omassa käytössä olevaan huoneiston osaan kohdistuvista kustannuksista voi saada kotitalousvähennyksen. Jos vain vuokratun tilan lattiamateriaali uusitaan, kotitalousvähennystä ei myönnetä, koska tila ei ole omassa käytössä.

Esimerkki 2: Loma-osakehuoneisto on osan vuodesta vuokralla, osan tyhjänä ja osan omassa käytössä. Huoneisto on esimerkiksi 4 viikkoa vuokralla, tyhjänä 40 viikkoa ja omassa käytössä 8 viikkoa. Tällöin voidaan vuokratuloista vähentää mahdollisista korjauskuluista 4/52 osaa. Kuluista katsotaan omaan käyttöön kohdistuvan 48/52 osaa ja niistä voi saada kotitalousvähennyksen. Jos huoneisto olisi seuraavana vuonna vuokralla 6 viikkoa, tyhjänä 34 viikkoa ja 12 viikkoa omassa käytössä, voisi kyseisenä vuonna kotitalousvähennyksen saada korjauskulujen 46/52 oman käytön osuudesta vähennyksen edellytysten muutoin täyttyessä.

Kun omistaja teettää vuokrauskäytössä olleessa asunnossa vuosikorjauksia ennen asunnon ottamista omaan käyttöön, on arvioitava tapauskohtaisesti, vaikuttaako käyttötarkoituksen muutos kotitalousvähennyksen myöntämiseen.

Vuosikorjausmenot ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta siltä osin kuin korjaukset johtuvat vuokrauksesta. Jos verovelvollinen vähentää vuosikorjausmenoja päättyneeseen vuokraustoimintaan kohdistuvina menoina, niiden perusteella ei ole mahdollista saada lisäksi kotitalousvähennystä. Huoneisto ei ole ollut kotitalousvähennyksen edellyttämällä tavalla verovelvollisen käytössä vuokrausaikana, joten siksi vuokrausaikaan kohdistettujen vuosikorjauskustannusten perusteella ei voi saada lisäksi kotitalousvähennystä. Vuokratulosta vähennyskelpoisista kuluista on kerrottu tarkemmin Verohallinnon ohjeessa Vuokratulojen verotus.

Jos verovelvollinen ei vähennä vuosikorjausmenoja vuokraustoiminnan menoina, hän voi saada niihin sisältyvien työkustannusten perusteella kotitalousvähennyksen, jos asunto otetaan remontin jälkeen omaan tai TVL 127 a §:n 5 momentissa tarkoitettujen lähisukulaisten asuinkäyttöön tai vapaa-ajan-asunnoksi.

Asunnon peruskorjauskustannuksista vuokrakäytön jälkeen voi saada kokonaisuudessaan kotitalousvähennyksen.

Jos aikaisemmin omassa käytössä olleeseen huoneistoon tehdään perusparannus ennen sen vuokralle antamista, katsotaan perusparannuskustannusten kohdistuvan kokonaan vuokrauskäyttöön, eikä niistä voi saada kotitalousvähennystä. Sen sijaan vuosikorjauskustannuksia voidaan tällaisessa tilanteessa käsitellä samalla tavalla kuin yllä on todettu, kun asunto otetaan vuokrakäytön jälkeen omaan käyttöön.

1.5 Hallinnanjakosopimus

Kiinteistön yhteisesti omistavat voivat tehdä keskenään sopimuksen kiinteistön maa-alueen ja myös sillä sijaitsevien rakennusten hallinnasta. Tällaista sopimusta kutsutaan hallinnanjakosopimukseksi. Hallinnanjakosopimus on merkittävä maamittauslaitoksen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kotitalousvähennys voidaan myöntää niistä vähennyskelpoisista asunnon ja piha-alueen kunnossapito- ja perusparannustöistä, jotka hallinnanjakosopimuksen mukaan kuuluvat vähennystä vaativan vastuulle.

1.6 Vähennyskelpoiset kunnossapito- ja perusparannuskustannukset

Vähennykseen oikeuttavaa kunnossapito- ja perusparannustyötä on työn osuus esimerkiksi keittiön, kylpyhuoneen tai muiden huoneiden remonttikustannuksista. Omakotitalossa kotitalousvähennykseen oikeuttavat lisäksi sähkö-, putki- ja kaapelityöt (laajakaista) sekä kellaritilojen ja saunan remonttiin liittyvät työt. Vähennyksen saa myös rakennuksen ulkokunnostukseen kuten maalaukseen tai katon uusimiseen, korjaukseen ja kunnostukseen liittyvistä töistä. Verovelvollisen käyttämässä asunnossa tai vapaa-ajan asunnossa suoritetun turvalukon tai taloteknisen hälytys- ja turvajärjestelmän asentamistyön osuus oikeuttaa niin ikään kotitalousvähennykseen.

Jos asunnon tai vapaa-ajan asunnon perusparannus- tai kunnostustyössä käytetään valvojaa, myös valvojan työn perusteella saa vähennyksen siitä työn osuudesta, joka tapahtuu asunnossa.

Vähennyksen saa myös sellaisesta kunnossapito- ja perusparannustyöstä, jonka kohteena on erillinen sauna, varasto, autotalli, puuvaja tai muu asumista palveleva rakennus, joka sijaitsee omakotitalon ja vapaa-ajan asunnon kaavan mukaisella tontilla. Kaava-alueen ulkopuolella rakennuksen on sijaittava piha-alueella. Vähennyksen edellytyksenä on, että työtä ei pidetä uudisrakentamisena. Uudisrakentamista on käsitelty jäljempänä kohdassa 1.8.

1.7 Vähennyskelvottomat kunnossapito- ja perusparannuskustannukset

Vähennystä ei saa vähennyskelpoiseen kunnossapito- ja perusparannustyöhön liittyvistä matkakustannuksista, auton käyttöveloituksista tai muualla tehdystä työstä (esimerkiksi raportin kirjoittaminen toimistolla). Vähennystä ei saa myöskään esimerkiksi asunnon ovien tai muiden liikuteltavien osien muualla kuin asunnolla tai vapaa-ajan asunnolla tapahtuvasta korjauksesta, lakkauksesta, maalauksesta tai hionnasta.

Kustannukset asunnon kuntotarkastuksesta, muista tarkastuksista sekä erilaisista mittauksista ja tutkimuksista eivät oikeuta vähennykseen. Jos mittaukset ja tarkastukset ovat vähäinen ja kiinteä osa vähennykseen oikeuttavaa laajempaa kunnossapito- ja perusparannustyötä ja työ tehdään vähennykseen oikeuttavassa asunnossa, niitä voidaan pitää osana kotitalousvähennykseen oikeuttavana asunnon remontointi- ja perusparannustyötä. Mittaukset ja tarkastukset ovat kiinteä osa laajempaa työtä silloin, kun ne tehdään jo aloitetun remontin yhteydessä ja niiden perusteella tehdään lisäremonttia.

Homekoiran käyttö asunnon mahdollisten homeongelmien tutkimiseen rinnastuu kuntotarkastuksiin, eikä sen perusteella voi saada kotitalousvähennystä.

Sisustussuunnittelijan, arkkitehdin, insinöörin tai vastaavan henkilön tekemän kunnossapito- ja perusparannussuunnitelman kustannukset eivät ole vähennykseen oikeuttavaa tavanomaista kotitaloustyötä. Jos suunnittelutyön osuus on hyvin vähäinen ja kiinteä osa laajempaa kunnossapito- tai perusparannustyötä, suunnittelutyötä voidaan pitää osana kotitalousvähennykseen oikeuttavana asunnon remontointi- ja perusparannustyötä. Suunnittelutyö on kiinteä osa laajempaa työtä silloin, kun jo aloitetun remontin yhteydessä tehdään suunnittelutyötä, joka johtaa lisäremonttiin. Vähennyksen ehtona on tässäkin tapauksessa, että suunnittelutyö tehdään verovelvollisen tai tämän tuloverolain 127 a §:n 5 momentissa tarkoitetun sukulaisten kotona tai vapaa-ajan asunnossa.

Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen KHO 2020:95 mukaan hälytys- ja turvajärjestelmää, jonka tarkoitus on muun ohella varoittaa rakennusta ja rakennelmia uhkaavista vahingoista ja siten ehkäistä suurten vahinkojen aiheutumista ja edistää asunnon kunnossapitoa, pidetään luonteeltaan taloteknisenä perusparannuksena. Tällaisen hälytys- ja turvajärjestelmän asentamisesta ja kunnossapidosta saa kotitalousvähennyksen järjestelmän asennustyön osuudesta. Kotitalousvähennyksen kannalta ei ole merkitystä, kuka asennetut hälytys- ja turvajärjestelmään kuuluvat laitteet omistaa. Vähennystä ei saa kuitenkaan hälytys- ja turvajärjestelmistä aiheutuneista ylläpito- tai muista palvelumaksuista. Esimerkiksi, jos vartiointiliike käy kohteessa tarkastuskäynnillä hälytyslaitteen aiheuttaman hälytyksen vuoksi, ei kyseisen työn perusteella saa vähennystä.

1.8 Vähennyskelvoton uudisrakentaminen ja siihen verrattava työ

Uudisrakentaminen ja siihen verrattava täydennys- ja lisärakentaminen ei oikeuta kotitalousvähennykseen. Jos rakennuttaja tekee uutena myymäänsä asuntoon ostajan toivomia muutoksia, myös muutostöitä pidetään uudisrakentamisena, joiden perusteella ei saa kotitalousvähennystä.

Uudisrakentamiseen verrattavaa korjausta omakotitalossa on esimerkiksi asunnon tai rakennuksen laajennus ja aikaisemman kylmä- tai varastotilan muuttaminen asumiskäyttöön sopivaksi. Jos ullakon muuttaminen tehdään vaiheittain, vähennystä ei saa mistään työvaiheesta. Vaiheittaista uudisrakentamista on esimerkiksi se, että ullakko ensin lämpöeristetään ja sen sisusta pintakäsitellään myöhemmin. Uudisrakentamiseksi katsotaan myös muiden kylmien tilojen kuin ullakon muuttaminen lämpöeristetyiksi.

Kotitalousvähennyksen ulkopuolelle jäävää täydennys- ja lisärakentamista ovat myös erillisten katettujen rakennelmien ja rakennusten, kuten esimerkiksi saunan, varaston, autotallin, puuvajan, roskakatoksen, grillikatoksen, ulkokeittiön, leikkimökin, puuseen, uima-altaan, kylpypaljun, kylpyammeen tai vastaavan rakentaminen piha-alueelle. Myöskään tällaisten tai muiden vastaavien rakennusten ja rakennelmien purkaminen tai niiden purkaminen ja uudelleen rakentaminen ei oikeuta kotitalousvähennykseen. Kotitalousvähennystä ei myöskään saa asunnon tai sen osan, esimerkiksi katetun kuistin tai vanhan laajennusosan, purkamisen perusteella.

Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) mukaan rakennustyön viranomaisvalvonta alkaa luvanvaraisen rakennustyön aloittamisesta ja päättyy loppukatselmukseen. Loppukatselmus voidaan toimittaa myös vaiheittain, esimerkiksi silloin, kun rakennus tai sen osa on valmis, mutta rakennustyöt muussa osassa kohdetta vielä jatkuvat tai pihatyöt tai julkisivujen viimeistelytyöt ovat keskeneräisiä (osittainen loppukatselmus). Rakennusvalvontaviranomainen voi tarvittaessa ennalta määrätä, miltä osin julkisivutöiden ja pihatöiden on oltava valmiit ennen rakennuksen käyttöön hyväksymistä sekä antaa loppukatselmuksessa määräajan niiden töiden loppuunsaattamiselle. Loppukatselmus on toimitettava ennen luvan voimassaoloajan päättymistä.

Jos tontille rakennetaan uusi omakotitalo, taloon ja sen piha-alueeseen liittyviä töitä pidetään kotitalousvähennykseen oikeuttamattomana uudisrakentamisena siihen saakka, kunnes kaikki talon ja piha-alueen rakentamiseen liittyvät lopputarkastukset on suoritettu. Tämän jälkeenkin uudisrakentamiseksi katsotaan kaikki samaan omakotitaloon ja sen piha-alueeseen kohdistuvat, ensimmäistä kertaa tehtävät lisätyöt, jotka tehdään kahden vuoden sisällä lopputarkastuksesta (katso myös jäljempänä kohta 1.10).

Yllä mainittuja lisätöitä voivat olla esimerkiksi takan, ilmalämpöpumpun ja uunin asentaminen sekä kaikki piha-alueella tapahtuvat työt, kuten pation-, terassin-, kuistin-, laiturin tai aidan rakentaminen, pation tai terassin lasittaminen, pihan asfaltointi, piha-alueella tapahtuvat istutustyöt sekä pihavalojen asennuttamiseen liittyvät työt.

Jos jo olemassa olevaan vanhaan rakennukseen, esimerkiksi kesämökkiin, asennetaan ensi kertaa vaikkapa sähkö- tai vesijohto, ei asennustyötä pidetä uudisrakentamisena. Myös haja-asutusalueelle ensi kertaa rakennettavat jätevesijärjestelmät oikeuttavat kotitalousvähennykseen.

1.9 Vähennyskelpoinen muu kuin uudisrakentaminen ja siihen verrattava työ

Uudisrakentamista ei ole omakotitalon tai vapaa-ajan asunnon osittainen uudistaminen, kuten esimerkiksi kantavien seinien poistaminen tai huoneiden käyttötarkoituksen muuttaminen niin, että jo ennestään asumiskäytössä oleva osuus säilyy edelleen asumiskäytössä. Jos esimerkiksi makuuhuoneen tilalle rakennetaan keittiö tai kylpyhuoneen tilalle sauna, työstä saa kotitalousvähennyksen. Tätä laajempikin perusparannustyö voi oikeuttaa kotitalousvähennykseen (KHO 2009:44 ja KHO 2015:74).

Kotitalousvähennyksen voi saada asuntoa täydentävien rakennelmien rakentamisesta tai purkamistyöstä, joka tehdään aikaisemmin valmiiksi rakennetun omakotitalon tai vapaa-ajan asunnon piha-alueella. Rakennelma voi olla esimerkiksi patio, terassi, valokatos, laituri tai aita.

Kotitalousvähennyksen voi saada purkamistyöstä, joka liittyy kotitalousvähennykseen oikeuttavaan omakotitalon tai vapaa-ajan asunnon kunnossapito- ja perusparannustyöhön. Jos esimerkiksi vanhan omakotitalon ulkoverhous uusitaan niin, että ensin puretaan vanha ulkoverhous ja sen tilalle laitetaan uusi ulkoverhous, voi molemmista töistä saada vähennyksen. Myös vanhan katon purkamistyöstä saa sen uusimisen yhteydessä kotitalousvähennyksen.

1.10 Piha-alueen kunnostus-, vesijohto-, viemäröinti- ja sähköistystyöt

Kotitalousvähennyksen saa myös omakotitalon ja vapaa-ajan asunnon piha-alueella tehtävistä korjaus- ja perusparannustöistä. Vähennykseen oikeuttavat myös perustamis- asennus- ja korjaustyöt, jotka liittyvät esimerkiksi vesijohtoihin, jätevesijärjestelmiin, sähköistykseen tai tietoverkkojen kuten esimerkiksi valokuituisen tilaajaliittymän rakentamiseen. Myös porakaivon tai muun kaivon rakentaminen voidaan rinnastaa asunnon perusparannustyöhön.

Yllä mainitut piha-alueella tehtävät työt eivät kuitenkaan oikeuta kotitalousvähennykseen silloin, jos ne tehdään uudisrakentamisen yhteydessä. Pihan kunnostustöissä rajanveto kunnostamisen ja uudisrakentamisen välillä voi olla ongelmallista. Yleensä rakennus valmistuu ensin ja siihen voidaan muuttaa asumaan, vaikka piha olisi lähes täysin keskeneräinen. Rajanveto uudisrakentamisen ja vähennyskelpoisen kunnostustyön välillä tehdään tapauskohtaisesti. Tässä huomioon otetaan mm. se, onko loppukatselmus tehty ja miten kauan talossa on asuttu (katso edellä kohta 1.8).

Kotitalousvähennys ei koske piha-alueen ulkopuolisia töitä, kuten johtojen, kaapeleiden tai putkien vetämistä piha-alueen ulkopuolelle. Myöskään rannan ruoppaustyö ja piha-alueen ulkopuolelle ulottuvan yksityistien kunnossapito- ja perusparannuskustannukset eivät oikeuta vähennykseen.

1.11 Piha-alueen rakennuksiin ja rakennelmiin kohdistuvat työt

Piha-alueella tapahtuvaa, kevyen tai täydentävän rakennelman korjaamista tai uusimista ei pidetä uudisrakentamisena (katso edellä kohta 1.8). Tällaisia kevyitä tai täydentäviä rakennelmia ovat esimerkiksi patio, terassi, valokatos, laituri tai aita. Pation tai terassin lasittamista ei pidetä uudisrakentamisena, ellei tilaa samalla myös lämpöeristetä. Näistä töistä voi siten saada kotitalousvähennyksen.

Piha-alueella olevien erilaisten katettujen rakennusten ja rakennelmien kuten esimerkiksi saunan, varaston, autotallin, puuvajan, roskakatoksen, grillikatoksen, ulkokeittiön, leikkimökin tai puuseen kunnossapito- ja perusparannustyöstä voi myös saada kotitalousvähennyksen.

Laiturin uusimis-, kunnossapito- tai perusparannustyöstä voi saada kotitalousvähennyksen, vaikka työ tehtäisiin osittain asunnon tai vapaa-ajan asunnon piha-alueella ja osittain järvellä. Myös sukeltajan tekemästä laiturin kuntotarkastuksesta voi saada kotitalousvähennyksen, jos tarkastus on osa laajempaa laiturin korjaus- tai perusparannustyötä. Pelkästä laiturin kuntotarkastuksesta ei sen sijaan voi saada kotitalousvähennystä.

1.12 Nuohous- ja huoltotyöt

Lakisääteinen nuohoustyö ja siihen liittyvät työkustannukset eivät oikeuta kotitalousvähennykseen. Jos nuohooja tekee muita tavanomaisia asunnon kunnossapito- ja perusparannustöitä, ne kuitenkin voivat oikeuttaa vähennykseen. Tällaisia vähennykseen oikeuttavia töitä ovat lämmityskattilan öljypolttimen huolto, lämmityskattilan puhdistus, lämmityskattilan hyötysuhdemittaus ja ilmanvaihtolaitteiden puhdistus, mittaus, säätäminen sekä huolto (KHO 6.8.2008 taltio 1803).

1.13 Liittymismaksut

Kun verovelvollisen asunto tai vapaa-ajan asunto liitetään esimerkiksi sähkö-, vesi-, jätevesi-, kaukolämpö- tai televerkkoon, verovelvollisen on usein maksettava verkkoa ylläpitävälle yhteisölle liittymismaksu. Liittymismaksun saaja voi olla esimerkiksi kaukolämpöverkkoa rakentava ja ylläpitävä energiayhtiö, televerkkoa rakentava ja ylläpitävä televerkkoyhtiö tai vesi- ja jätevesiverkkoa rakentava ja ylläpitävä vesi- ja jäteosuuskunta. Joissain tapauksissa yhteisö tekee liittymismaksua vastaan liittymän käyttöönoton edellyttämiä asennus- ja muita töitä.

Liittymismaksu voi oikeuttaa kotitalousvähennykseen siltä osin kuin maksu on välitöntä vastiketta kunnossapito- tai perusparannustyöstä, joka on tehty vakituisessa asunnossa tai vapaa-ajan asunnossa tai niiden piha-alueella. Jos työ tai osa siitä on tehty piha-alueen ulkopuolella, tästä osuudesta ei saa kotitalousvähennystä. Vähennystä ei saa myöskään sellaisesta liittymismaksusta, joka palautetaan maksajalle tai liittymän kulloisellekin haltijalle.

Uudisrakentamisen yhteydessä verkkoon liittymisestä aiheutuneista työkustannuksista ei saa vähennystä. Uudisrakentamisena pidetään töitä, jotka on tehty kahden vuoden sisällä lopputarkastuksen toimittamisesta. Jos jo olemassa olevaan vanhaan rakennukseen, esimerkiksi kesämökkiin, asennetaan ensi kertaa vaikkapa sähkö- tai vesijohto, kyse ei ole uudisrakentamisesta. Tällaisesta asennuksesta voi saada kotitalousvähennyksen.

Liittymismaksua voidaan pitää vähennyskelpoisena välittömänä vastikkeena työstä silloin, kun liittymissopimuksessa on sovittu, että maksun saava yhteisö sitoutuu liittymismaksua vastaan toimittamaan maksajalle määrätyn työn. Liittymismaksuun sisältyvä työ voi olla esimerkiksi kaukolämpö- tai viemäriputkea varten asunnon tai vapaa-ajan asunnon piha-alueella tapahtuva kaivaustyö. Kotitalousvähennyksen myöntämiseen ei vaikuta se, kenen kunnossapitovastuulle sähkö-, vesi-, jätevesi-, kaukolämpö- tai televerkkoputket ja johdot jäävät asennuksen jälkeen.

Liittymismaksut ovat usein kiinteitä eli kyseessä on niin sanottu vakiohintasopimus. Tällaisen sopimuksen vakiohinta saattaa sisältää tietyn määrän työtä ja lisätyöt laskutetaan erillisen hinnaston mukaan. Vakiohintainen liittymismaksu saattaa sisältää korvausta paitsi uudesta liittymästä syntyvistä työ- ja tarvikekustannuksista myös runkoverkon kustannuksista tai arvosta. Vaikka liittymismaksut ovat kiinteitä, työkustannukset vaihtelevat todellisuudessa kohteittain. Kustannuksiin vaikuttavat esimerkiksi kiinteistön ja sillä olevan rakennuksen sijainti ja ominaisuudet.

Kotitalousvähennyksen perusteena ovat kuitenkin ainoastaan todelliset työkustannukset vakituisessa asunnossa tai vapaa-ajan asunnossa tai näiden pihapiirissä tehdyistä töistä. Muut kustannukset, esimerkiksi tarvikekulut ja kustannukset piha-alueen ulkopuolisista töistä, eivät oikeuta vähennykseen. Vähennyksen saamiseksi verovelvollisen on esitettävä selvitys, jossa on erittely vähennyksen perusteesta ja määrästä (Verohallinnon päätös ilmoittamisvelvollisuudesta ja muistiinpanoista 1 §).

Verovelvollisen on annettava selvitys siitä, mikä osa vakiohintaisesta liittymismaksusta on vastiketta kotitalousvähennykseen oikeuttavasta työstä, joka on tehty vakituisessa asunnossa, vapaa-ajan asunnossa tai näiden piha-alueella. Loppuosa liittymismaksusta on vähennyskelvotonta. Liittymismaksun saaneella yhteisöllä on parhaat edellytykset antaa nämä tiedot verovelvolliselle verotusta varten. Yhteisöillä on kustannuslaskentansa perusteella tieto siitä, mikä osa kunkin kohteen liittymismaksusta on pihapiirissä tai rakennuksessa tehdyn työn osuutta, tai ainakin ne voivat arvioida osuuden. Yhteisö voi antaa tiedot verovelvolliselle esimerkiksi laskulla tai erillisellä selvityksellä.

Esimerkki 3: Osuuskunta X:n liittymismaksu on 3 000 euroa kaikille liittyjille. Liittymämaksu kattaa osuuden verkoston rakentamisesta. Liittymismaksua ei palauteta maksajalle tai liittymän haltijalle, joten maksu oikeuttaa vähennykseen. Maksu sisältää myös liittyjäkohtaisen tonttijohdon rakentamisen kustannukset. Kustannukset vaihtelevat tonttikohtaisesti tonttijohdon pituuden ja maaston laadun mukaan. Tästä johtuen kaikille yhteistä tonttiin kohdistuvien rakentamiskulujen määrää ei ole, vaan kunkin tontin osuus kustannuksista on selvitettävä erikseen. Tällaisen selvityksen pystyy antamaan osuuskunta. 

Tontin A osuudeksi alueella tehdyn tonttijohdon rakentamistyöstä selvitetään 1 700 euroa ja tarvikekulujen määräksi 300 euroa. Loppuosa eli 1 000 euroa jää liittyjän osuudeksi tontin ulkopuolisesta tonttijohdon rakentamisesta sekä verkoston yleisestä rakentamisesta. Hakija antaa selvityksen kotitalousvähennystä koskevan pyyntönsä liitteenä Verohallinnolle, joka voi hyväksyä kotitalousvähennykseen oikeuttavaksi vähennysperusteeksi tämän tontin osalta 1 700 euroa. Jos tontin B osalta työn osuus on 800 euroa, vähennys myönnetään vastaavasti 800 euron mukaan.

Runkoverkolla tarkoitetaan tietoliikenne- tai energiasiirtoverkon solmupisteiden välistä pääväylää, johon tonttikohtaiset liittymät kytketään. Olemassa olevan tai uuden runkoverkon rakentamiskulut kohdistuvat koko verkkoon. Runkoverkkotyöhön kohdistuvien maksujen perusteella ei siten ole oikeutta kotitalousvähennykseen siinäkään tapauksessa, että runkoverkko kulkee verovelvollisen tontin kautta.

Liittymismaksun saava yhteisö voi suorittaa työn itse tai käyttää alihankkijaa. Vähennyksen saaminen edellyttää, että liittymismaksun saava yhteisö ja työn suorittava alihankkija ovat tuloverovelvollisia ja molemmat on merkitty ennakkoperintärekisteriin. Tässä yhteydessä on huomattava, että kunta ei ole verovelvollinen elinkeinotoiminnasta, jota se harjoittaa omalla alueellaan. Kunnalle tai kunnallisena liikelaitoksena toimivalle energialaitokselle suoritettu liittymismaksu ei siksi oikeuta kotitalousvähennykseen, jos työ on tehty tämän kunnan alueella.

Kunnan verovapaus ei koske kunnan omistamaa osakeyhtiötä, joten esimerkiksi osakeyhtiönä toimivalle kunnan energialaitokselle suoritettu liittymismaksu voi oikeuttaa kotitalousvähennykseen. Liittymismaksusta on silloinkin vähennyskelpoista vain se osa, joka on korvausta verovelvollisen vakituisen asunnon tai vapaa-ajan asunnon piha-alueella tehdystä työstä.

Liittymismaksuun liittyvästä työstä ei saa kotitalousvähennystä, jos verovelvolliselle itselleen on myönnetty avustusta asunnon korjaukseen valtion tai muun julkisyhteisön varoista. Poikkeuksena on (lain 1184/2005 mukainen) pientalojen lämmitystapamuutoksiin myönnettävä energia-avustus. Se ei estä kotitalousvähennyksen myöntämistä. Kotitalousvähennyksen voi saada siitä osuudesta, jota energia-avustus ei kata. Kyseinen laki on kuitenkin kumottu 1.1.2017 voimaan tulleella lailla 9.12.2016/1087, joka ei enää koske pientalojen lämmitystapamuutoksiin myönnettäviä energia-avustuksia.

Jos asunto tai vapaa-ajan asunto on yhtiömuotoinen, liittymismaksujen perusteella ei yleensä saa vähennystä. Vähennystä ei saa, jos liittymät kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Jos asunto-osakeyhtiön asukas asennuttaa omalla kustannuksellaan esimerkiksi tietoliikenneyhteyden, hän voi saada vähennyksen asunnossa tehdystä työstä. Edellytyksenä on, että vastuu tietoliikenneyhteydestä on asukkaan ja hän maksaa liittymismaksun.

1.14 Lämmitysjärjestelmiin kohdistuvat työt

Lämmitysjärjestelmien uusiminen, parantaminen ja korjaaminen aikaisemmin rakennetussa omakotitalossa ja vapaa-ajan asunnossa oikeuttaa kotitalousvähennykseen. Vähennyskelpoista työtä on myös esimerkiksi aurinko- ja maalämpöjärjestelmän rakentaminen sekä ilmalämpöpumpun asentaminen (katso esimerkiksi KHO 2009:73).

Kiinteistön lämmitysjärjestelmiin liittyvinä kustannuksina voidaan pitää myös pellettivaraston rakentamiskustannuksia. Pellettivarastosta on suora yhteys pellettien polttokattilaan, joten varasto on kiinteä osa lämmitysjärjestelmää. Muutoin erillisen varaston rakentaminen rinnastetaan uudisrakentamiseen, josta ei saa kotitalousvähennystä.

1.15 Kodin koneiden ja laitteiden korjaus- ja asennus

TVL 127 a §:n 2 momentin mukaan asunnon kunnossapitotyönä ei pidetä kodin koneiden ja laitteiden korjaus- tai asennustyötä. Koneilla ja laitteilla tarkoitetaan esimerkiksi kylmäkalusteita, liettä, liesituuletinta ja pesukonetta.

Jos kuitenkin kodin koneiden asennus esimerkiksi keittiöremontin yhteydessä on vähäinen osa suurempaa korjausurakkaa, asentaminen on osa korjaustyötä. Keittiökaappien asennus rinnastetaan asunnon korjaamiseen ja kunnostamiseen.

1.16 Tieto- ja viestintätekniikkaan liittyvien laitteiden asennus- ja kunnossapito

TVL 127a:n 2 momentin mukaan tieto- ja viestintätekniikan laitteiden, ohjelmistojen, tietoturvan ja tietoliikenneyhteyksien asennus-, kunnossapito- ja opastustöiden kustannukset oikeuttavat kotitalousvähennykseen. Myös muuton yhteydessä tehdyt, erikseen hinnoitellut tällaisten töiden kustannukset oikeuttavat kotitalousvähennykseen. Muualla kuin asunnossa tai vapaa-ajan asunnossa tehdyn työn perusteella ei saa vähennystä. Vähennystä ei siis saa esimerkiksi opastuksesta, joka annetaan puhelimen välityksellä.

Tieto- ja viestintälaitteilla tarkoitetaan tieto- ja viestintäteknisiä päälaitteita sekä niiden oheislaitteita sekä antenneja. Näitä ovat esimerkiksi televisiot, radiot, digilaitteet, tietokoneet, tulostimet, lukijalaitteet, kopiointilaitteet ja skannerit. Tietoliikenneyhteyksillä tarkoitetaan kotitalouksia palvelevia liittymiä, joiden avulla voidaan vastaanottaa tai lähettää sähköistä viestintää.

Kotitalousvähennykseen oikeuttaa laitteiden ja tietoliikenneyhteyksien käyttöönotto, asentaminen, korjaaminen, huolto, ohjelmien ja ohjelmapäivitysten asentaminen sekä tietoteknisen laitteen päivittäminen. Myös laitteiden ja liittymien käyttöön ja asennukseen liittyvä opastustyö oikeuttaa vähennykseen. Kotitalousvähennys myönnetään vain työkustannuksista. Vähennystä ei saa esimerkiksi laitteiden, ohjelmien ja päivitysten hankintakustannuksista.

Tieto- ja viestintätekniikan laitteisiin, ohjelmistoihin, tietoturvaan ja tietoliikenneyhteyksiin liittyvä kotiopetus ei oikeuta kotitalousvähennykseen. Vähennystä ei saa esimerkiksi käyttöjärjestelmien opetuksesta eikä virustorjunta-, tekstinkäsittely-, taulukkolaskenta-, diaesitys-, valokuvien käsittely- ja vastaavien ohjelmistojen opetustyöstä, vaikka opetus annettaisiin kotona.

2 Kotitalousvähennys asunto-osakeyhtiössä

2.1 Asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaisen kunnossapitovastuun jakautuminen

Jos kunnossapito- ja perusparannustyö tehdään asunto-osakeyhtiön asuinhuoneistossa, kunnossapitovastuu jakaantuu osittain asunto-osakeyhtiölle ja osittain asunto-osakeyhtiön osakehuoneiston omistajan vastuulle. Kunnossapitovastuun jakautumiseen näiden kesken vaikuttavat asunto-osakeyhtiölaki (AOYL) ja yhtiöjärjestys.

Jos korjausvastuun jaosta ei ole yhtiöjärjestyksessä määrätty muuta, vastuu jakautuu asunto-osakeyhtiölain mukaisesti (AOYL 4 luvun 1-3 §:ät). Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin, kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön vastuulla ovat siis asiat ja tilat, jotka eivät lain tai yhtiöjärjestyksen perusteella kuulu osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle. Vastaavasti osakkeenomistajan vastuulla ovat asiat ja tilat, jotka eivät lain tai yhtiöjärjestyksen perusteella kuulu yhtiön kunnossapitovastuulle.

2.2 Kunnossapitovastuun vaikutus kotitalousvähennysoikeuteen

Verotuksessa asunto-osakeyhtiölain säännökset ja yhtiöjärjestyksen määräykset osakkeenomistajan ja yhtiön välisestä kunnossapito- ja korjausvastuusta ratkaisevat sen, mitkä kustannukset hyväksytään kotitalousvähennyksen perusteiksi. Asunto-osakeyhtiön koolla ei ole merkitystä.

Osakkeenomistaja voi saada kotitalousvähennyksen vain hänen vastuulleen kuuluvista kunnossapito- ja perusparannustöistä. Jos osakkeenomistaja maksaa yhtiön vastuulle kuuluvien töiden kustannuksia, hän ei saa niistä kotitalousvähennystä. Osakkeenomistaja ei ole tällaisessa tilanteessa oikeutettu kotitalousvähennykseen, vaikka hän olisi yhtiön ainoa osakkeenomistaja.

Samoja periaatteita sovelletaan myös muihin vastaaviin asuntoihin ja niiden asukkaisiin, esimerkiksi kiinteistöyhtiöissä asuviin.

2.3 Yhtiöjärjestyksen määräykset kunnossapitovastuusta

Jos asunto-osakeyhtiössä halutaan poiketa asunto-osakeyhtiölain mukaisesta vastuunjaosta, yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä miten rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä esimerkiksi parvekkeen hallintaoikeudesta ja kunnossapitovastuusta.

Yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuuta koskevien määräykset on rekisteröitävä kaupparekisteriin ennen kuin vastuunjaon muutos on pätevä. Kaupparekisterimerkinnän on siis oltava tehtynä ennen töiden aloittamista, jotta yhtiöjärjestyksellä osakkeenomistajan vastuulle siirretyistä kunnossapitotöistä voi saada kotitalousvähennystä.

Jos yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuuta koskevia määräyksiä muutetaan edestakaisin pelkästään kotitalousvähennyksen saamiseksi, voidaan kotitalousvähennys evätä veron kiertämistä koskevan säännöksen (L verotusmenettelystä, VML, 28 §) nojalla. Tällainen tilanne on kyseessä esimerkiksi silloin, kun yhtiöjärjestyksen muutoksella on kotitalousvähennyksen saamiseksi tilapäisesti siirretty osakkaan kunnossapitovastuulle asioita, jotka ovat aikaisemmin olleet yhtiön vastuulla.

2.4 Yhtiökokouksen päätökseen perustuvat kunnossapitotyöt

Yhtiökokous voi asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan päättää osakkeenomistajille kuuluvien kunnossapitotöiden teettämisestä yhtiön kustannuksella, jos työt liittyvät yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai ovat yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukaisia, eikä päätös loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Esimerkiksi kaikkien märkätilojen vesikalusteet ja pinnoitteet voidaan uusia yhtiön teettämän putkiremontin yhteydessä.

Yhtiökokouksen päätöksen tai yhtiössä noudatetun käytännön perusteella ei kuitenkaan voi saada kotitalousvähennystä työkustannuksista, jotka asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen mukaan kuuluvat yhtiön vastuulle. Osakkeenomistaja ei voi saada kotitalousvähennystä yhtiön päättämiin remontteihin liittyvistä töistä, vaikka hän maksaisi kustannukset suoraan työn tekijälle.

2.5 Osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvat työt

Asunto-osakeyhtiössä olevan asuinhuoneiston asukas voi saada kotitalousvähennyksen asuinhuoneiston kunnossapito- ja perusparannustöistä, jos työt kuuluvat asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle eikä niitä ole yhtiökokouksen päätöksellä siirretty yhtiön vastuulle. Edellytyksenä on, että osakkeenomistaja hallitsee huoneistoa osakkeidensa perusteella.

Asunto-osakeyhtiössä asuva voi saada vähennyksen myös rakennuksen tai kiinteistön muun osan kunnossapito- ja perusparannustöistä, jos rakennuksen tai kiinteistön osa liittyy asukkaan osakehuoneistoon ja palvelee asukkaan omaa asumista. Myös tällaisessa tapauksessa osakkeenomistajan osakkeiden tulee antaa hallintaoikeus näihin tiloihin.

Huoneiston vieressä olevan varaston, autotallin tai autokatoksen kunnossapito- ja perusparannustöiden kotitalousvähennys riippuu siitä, kuuluvatko rakennukset osakkeenomistajan hallintaan vai eivät. Jos rakennukset kuuluvat osakkeenomistajan hallintaan yhtiöjärjestyksen perusteella, niissä tehtävistä töistä voi saada kotitalousvähennyksen, jos rakennuksen kunnossapitovastuu on hänellä.

Saadakseen kotitalousvähennyksen osakkeenomistajan on sovittava hänen vastuulleen kuuluvien kunnossapito- ja perusparannustöiden teettämisestä itse suoraan työn tekijän kanssa. Työstä on myös maksettava suoraan työn tekijälle. Osakkeenomistajalla ei ole oikeutta saada kotitalousvähennystä remonttikustannusten siitä osuudesta, jonka taloyhtiö korvaa.

Esimerkki 4: Asukas päättää remontoida asuntonsa kylpyhuoneen ja remontin kustannukset ovat yhtensä 10 000 euroa. Hinta sisältää vesieristyksen. Taloyhtiössä on tehty päätös, että yhtiö osallistuu vedeneristystyön ja -tarvikkeiden kustannuksiin yhteensä 1 000 eurolla. Vesieristystyön osuus tästä on 550 euroa. Tämän 550 euron osalta henkilöllä ei ole oikeutta saada kotitalousvähennystä.

Jos asunto-osakeyhtiössä asuva osakkeenomistaja maksaa asunnon kunnossapito- ja perusparannustöistä asunto-osakeyhtiölle vastikkeina tai muina suorituksina, töistä ei voi saada kotitalousvähennystä, vaikka kyseisten töiden kunnossapitovastuu kuuluisi osakkeenomistajalle. Kyse ei ole tällöin asunto-osakeyhtiössä asuvan osakkeenomistajan itse teettämästä työstä ja siitä maksamista työkustannuksista. Maksut ovat asukkaan suorituksia, joilla katetaan asunto-osakeyhtiön maksamia menoja.

Parvekkeen rakenteiden korjauksesta ei tavallisesti voi saada kotitalousvähennystä. Nämä työt kuuluvat asunto-osakeyhtiön vastuulle, jos niitä ei ole siirretty yhtiöjärjestyksessä osakkeenomistajan vastuulle. Verovelvollinen on kuitenkin oikeutettu kotitalousvähennykseen omistamaansa osakehuoneistoon kuuluvan parvekkeen parvekelasituksesta aiheutuneista työkustannuksista, jos asunto-osakeyhtiö ei osallistu kustannuksiin, eikä niitä veloiteta osana yhtiövastikkeita (KHO 2008:87).

Parvekkeen rakentaminen asunto-osakeyhtiössä sijaitsevaan huoneistoon ei oikeuta kotitalousvähennykseen missään tapauksessa. Kyseessä on uudisrakentamiseen verrattava työ, joka ei oikeuta kotitalousvähennykseen.

2.6 Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat työt

Osakkeenomistajalla ei ole oikeutta saada kotitalousvähennystä esimerkiksi muutostöistä, jos remontti kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Tällainen tilanne on kyseessä esimerkiksi silloin, kun katon korjaaminen on taloyhtiön vastuulla, mutta osakkaat sopivat itse kattoremontista suoraan urakoitsijan kanssa ja maksavat työkustannukset suoraan urakoitsijalle. Kyse on taloyhtiön kattoremontista.

Vastaava tilanne on kyseessä myös, kun putkisto kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle ja kaikissa tai samaan linjaan kuuluvissa huoneistoissa tehdään putkiremontti niin, että osakkaat sopivat itse remontista suoraan urakoitsijan kanssa. Osakkeenomistaja ei saa kotitalousvähennystä miltään osin, koska kyseessä on taloyhtiön putkiremontti (KHO 2012:21).

Poikkeuksena yllä todettuun on kylpyhuoneen laajentaminen taloyhtiön teettämän putkiremontin yhteydessä. Jos kotitalousvähennyksen muut edellytykset täyttyvät, osakkeenomistaja saa vähennyksen laajentamiseen kohdistuvien kustannusten työn osuudesta.

2.7 Autotalli ja autokatos

Asunto-osakeyhtiön osakkeet voivan tuottaa hallintaoikeuden myös autotalliin tai katokseen. Jos autotalli tai -katos on asunnon yhteydessä (saman taloyhtiön piha-alueella tai samassa rakennuksessa), osakkeenomistaja voi saada kotitalousvähennyksen sen kunnossapito- ja perusparannustöistä, jos ne kuuluvat hänen vastuulleen.

Vuokralainen saa vähentää vuokraamansa autotallin kunnossapito- ja perusparannustyöt vastaavasti kuin osakkeenomistaja. Pelkkä autotallin omistaminen tai hallinta esimerkiksi vuokrasuhteen perusteella ei kuitenkaan ole riittävä peruste vähennysoikeudelle. Verovelvollisen tai hänen TVL 127 a §:ssä mainitun sukulaisensa on pitänyt käyttää asuntoa, jonka yhteydessä tai saman taloyhtiön piha-alueella autotalli sijaitsee. Esimerkiksi vuokranantaja tai asuntosijoittaja ei siis voi saada kotitalousvähennystä vuokraamansa tai tyhjillään olevan autotallin kunnossapito- ja perusparannustöiden perusteella, koska vähennyksen saaminen edellyttää autotallin yhteydessä olevan asunnon käyttämistä.

2.8 Asunto-osakehuoneiston piha-alueella tapahtuvat työt

Asunto-osakeyhtiössä, esimerkiksi rivitaloyhtiöissä, voi asunnon välittömässä yhteydessä olla piha-alue, joka on ainoastaan osakkaan käytössä. Juridisesti piha on osakkaan hallinnassa vain, jos tästä on yhtiöjärjestyksessä määräys (KKO 2005:26).

Piha-alueella tarkoitetaan tässä yhteydessä esimerkiksi rivitaloasunnon etu- ja takapihaa, joka on vain huoneistossa asuvan henkilökohtaisessa käytössä. Asunto-osakeyhtiössä asuva voi saada kotitalousvähennyksen tällaisella piha-alueella tehdyistä perusparannus- ja kunnossapitotöistä. Piha-alueen voidaan katsoa tosiasiallisesti olevan asunto-osakeyhtiössä asuvan hallinnassa, vaikka sen hallinnasta ei olisi erikseen yhtiöjärjestyksessä mainittu ja vaikka piha-alue sinänsä kuuluu yhtiölle.

Vähennyksen voi tällaisessa tapauksessa saada muun muassa keveiden tai täydentävien rakennelmien teettämisestä tai kunnostamisesta. Tällaisia rakennelmia ovat esimerkiksi patio, terassi, valokatos, laituri ja aita. Myös piha-alan laatoittamisesta sekä kukkien istutustyöstä voi saada vähennyksen. Pation, avoterassin tai valokatteellisen terassin lasittamisesta voi saada kotitalousvähennyksen, ellei tilaa samalla myös lämpöeristetä.

Asunto-osakeyhtiössä asuva ei voi saada kotitalousvähennystä töistä, jotka on tehty asunto-osakeyhtiön muilla piha-alueilla, kuten yhteiskäytössä olevilla piha-alueilla tai pihan kulkuväylillä.

2.9 Valvojan työ perusparannuksen ja kunnostuksen yhteydessä

Jos asunto-osakeyhtiössä asuvalla on oikeus kotitalousvähennykseen kunnossapito- ja perusparannustyöstä, hän voi saada vähennyksen myös siihen liittyvästä valvontatyöstä. Valvoja voi olla esimerkiksi isännöitsijä tai muu rakennusalan ammattilainen. Vähennyksen edellytyksenä on, että valvontatyö tehdään osakkeenomistajan käyttämässä asunnossa. Jos valvoja esimerkiksi kirjoittaa raportin toimistotiloissa, kirjoitustyöstä aiheutuneista kustannuksista ei saa vähennystä. Vähennykseen eivät oikeuta myöskään valvojan matkakustannukset tai matka-ajan kustannukset.

2.10 Uudisrakentaminen ja lisärakentaminen asunto-osakeyhtiössä

Uudisrakentaminen ja siihen verrattava lisärakentaminen ei oikeuta kotitalousvähennykseen myöskään asunto-osakeyhtiössä. Vähennystä ei saa esimerkiksi osakkeenomistajan hallitsemien rakennusten, autotallien, autokatosten, varastorakennusten tai piha-alueiden uudisrakentamisen työkustannuksista.

Kotitalousvähennystä ei saa myöskään täydennysrakentamisesta, kuten uuteen asunto-osakehuoneistoon jälkiasennuksena tehdyistä töistä, vaikka ne olisi tehnyt eri yritys kuin huoneiston rakennuttaja.

3 Korjausavustukset ja muut avustukset

3.1 Asunnon omistajan saamat avustukset

Jos työn teettäjä on saanut asunnon kunnossapitoon tai perusparannukseen avustusta valtion, kunnan tai muun julkisyhteisön varoista, hän ei voi saada kotitalousvähennystä tällaisesta työstä. TVL 92 §:n 16 kohdan mukaan luonnollisen henkilön valtion ja kuntien varoista asunnon korjaukseen saama avustus on verovapaata tuloa. Myös rakennusperinnön hoitoon saatu avustus on TVL 92 a §:n mukaan verovapaata tuloa. Nämä avustukset estävät kotitalousvähennyksen kunnossapito- ja perusparannustöistä aiheutuneiden kustannusten perusteella. (TVL 127 a §:n 3 momentti).

Myös muut asunnon kunnossapito- ja perusparannustyöhön saadut tuet tai avustukset voivat estää kotitalousvähennyksen saamisen. Tällainen tuki on esimerkiksi asumispalveluna asunnon muutostyöhön saatava tuki.

Tiettyä kohdetta varten maksetut korjausavustukset estävät kotitalousvähennyksen saman kohteen kunnossapito- ja perusparannustöiden perusteella koko sen ajan, jonka avustus on voimassa. Samalla kohteella tarkoitetaan sitä rakennuksen osaa (esimerkiksi kattoa, ikkunoita tai julkisivua), jonka kunnostukseen tai entistämiseen avustus on myönnetty. Vaikutusaika on tässä yhteydessä avustuksen maksatuskelpoisuusaika eli se aika, jonka kuluessa avustuksen voi saada käyttöön (esimerkiksi avustuksen myöntövuosi ja kaksi sitä seuraavaa vuotta). Myös pelkästään materiaalihankintoja varten myönnetty avustus estää kotitalousvähennyksen työkustannusten perusteella, jos avustus on myönnetty samaa kohdetta varten.

Esimerkki 5: Jos korjausavustus on myönnetty omakotitalon ikkunoiden entistämiseen, se estää kotitalousvähennyksen kaikista asunnon ikkunoihin liittyvistä kunnossapito- ja perusparannustöistä. Vähennystä ei siis saa myöskään mahdollisesta ikkunoiden vaihtoon liittyvästä työn osuudesta. Sillä ei ole merkitystä, onko avustus annettu työtä vai materiaaleja varten. Avustus ei estä kotitalousvähennystä saman omakotitalon muista kunnossapito- ja perusparannustöistä.

Esimerkki 6: Jos avustus on myönnetty omakotitalon asumiskäyttöä palvelevan talousrakennuksen kunnossapito- ja perusparannustöihin, avustus ei estä kotitalousvähennystä kunnossapito- ja perusparannustöistä, joiden kohteena ovat muut samalla piha-alueella olevat muut asumista palvelevat rakennukset. Kotitalousvähennyksen voi saada myös muualla sijaitsevan vapaa-ajan asunnon kunnossapito- ja perusparannustöistä.

Esimerkki 7: Jos korjausavustus on myönnetty asuinkiinteistön liittämiseksi vesiosuuskunnan jätevesiviemäriin, avustus estää kotitalousvähennyksen tähän viemäröintiin liittyvistä töistä, mutta ei muista hänen kyseisen omakotitalon ja sen piha-alueen kunnossapito- ja perusparannustöistä. Jos korjausavustus on myönnetty pelkästään asunnon piha-alueen kunnostamiseen tai perusparantamiseen, se ei estä kotitalousvähennystä piha-alueella olevien rakennusten kunnossapito- ja perusparannustöiden kustannuksista.

Esimerkki 8: Omakotitalon omistaja on saanut 3.3.2017 museovirastolta avustuspäätöksen. Museovirasto on myöntänyt avustusta vanhan, omistajan asuinkäytössä olevan omakotitalonsa ikkunoiden entistämiseen. Museovirasto maksaa avustuksen kahdessa erässä 30.9.2017 ja 2.1.2019. Avustuksen maksatuskelpoisuus on ollut myöntämisvuosi ja kaksi sitä seuraavaa vuotta. Kotitalousvähennystä ei voi saada mistään 1.1.2017−31.12.2019 välisenä aikana maksetuista kunnossapito- ja perusparannustöistä, jotka liittyvät saman omakotitalon ikkunoihin.

TVL 127 a §:n 3 momentin mukaan kotitalousvähennystä eivät kuitenkaan estä pientaloille lämmitystapamuutoksiin myönnettävät energia-avustukset, jotka on myönnetty asuntojen korjaus-, energia-, ja terveyshaitta-avustuksia (1184/2005) koskevan lain nojalla. Lämmitystapamuutoksia, joihin avustuksia on tämän lain nojalla myönnetty, ovat esimerkiksi liittyminen kauko- tai aluelämmitykseen, lämmitysjärjestelmän muuttaminen maalämpöpumpulla toimivaksi, tai lämmitysjärjestelmän muuttaminen pellettejä tai muuta puuperäistä polttoainetta käyttävällä kattilalla toimivaksi keskuslämmitysjärjestelmäksi. Myös aurinkolämpöjärjestelmän lisääminen käyttöveden tai tilojen lämmitysjärjestelmään on lämmitystapamuutos.

Edellä mainittu laki 1184/2005) on kumottu 1.1.2017 voimaan tulleella lailla asuinrakennusten ja asuntojen korjausavustuksista (9.12.2016/1087), joka ei enää koske pientalojen lämmitystapamuutoksiin myönnettäviä avustuksia. Uusi laki koskee valtion varoista myönnettäviä avustuksia hissien jälkiasentamiseen ja liikkumisesteiden poistamiseen asuinrakennuksissa sekä iäkkäiden ja vammaisten henkilöiden asuntojen korjaamiseen.

Valtioneuvosto on antanut asetuksen vuosina 2020-2022 annettavista asuinrakennusten energia-avustuksista (1341/2019). Asetuksen mukaiset energia-avustukset estävät kotitalousvähennyksen saamisen.

Muun tahon kuin valtion, kunnan tai muun julkisyhteisön myöntämä avustus ei kokonaan estä kotitalousvähennystä asunnon kunnossapito- ja perusparannustyöstä. Vähennyksen voi saada siltä osin kuin avustus ei kata kustannuksia. Jos avustusta ei ole kohdistettu johonkin tiettyyn erään (esimerkiksi materiaaliin tai työhön), katsotaan sen jakautuvan suhteellisesti kaikkien laskun erien kesken.

Esimerkki 9: Yksityinen yhdistys on myöntänyt asuinkäytössä olevan omakotitalon ikkunaremonttiin avustusta 1 000 euroa. Avustuspäätöksessä ei ole eritelty mihin remontin kustannuksiin avustus kohdistuu. Asukas voi vaatia kotitalousvähennystä siitä työn osuudesta, johon hän ei ole saanut avustusta. Koska avustuspäätöksessä ei ole eritelty avustuksen kohdetta, avustuksen katsotaan kohdistuvan koko ikkunaremontin 10 000 euron laskuun. Laskun mukaan ikkunoiden osuus on 7 000 euroa, asennustyön osuus on 2 000 euroa ja rahdin osuus on 1 000 euroa. Avustuksesta kohdistuu suhteellisesti laskettuna 700 euroa ikkunoihin ja tarvikkeisiin, 200 euroa asennustyöhön ja 100 euroa rahtiin. Kotitalousvähennyksen voi saada asennustyön 1 800 euron osuudesta (laskussa mainittu asennustyön osuus 2 000 euroa - asennustyöhön kohdistuva avustuksen osuus 200 euroa).

3.2 Asunto-osakeyhtiön saamat avustukset

Jos asunto-osakeyhtiö on saanut korjausavustuksen, osakkeenomistaja voi silti saada kotitalousvähennyksen hänen vastuulleen kuuluvista töistä, jotka hän on teettänyt ja joiden kustannukset hän on maksanut.

johtava veroasiantuntija Tero Määttä

ylitarkastaja Petri Manninen